דירה להשקעה או שוק ההון
בודקים מה ישאיר לכם יותר כסף: דירה להשקעה עם משכנתא, או להשאיר את הכסף מושקע. חמש שאלות, ותשובה במספרים אחרי מס.
אחרי התשובה אפשר לדייק: תנאי המשכנתא, התשואה והוצאות הדירה.
דוגמההורים עם 1,000,000 ₪, דירה ב־1,600,000 ₪ שמושכרת ב־5,000 ₪ בחודש, ל־12 שנים. נוגעים במספרים למעלה ומשנים לשלכם.
אחרי 12 שנים, עם 1,000,000 ₪ שלכם, ועוד 79,017 ₪ מהכיס לאורך השנים, לשני הצדדים
קרן ההשתלמות מקדימה בכ־346 אלף ₪
מול הדירה עם אותו כסף, אחרי מס. היא מובילה לאורך כל התקופה.
כמה יישאר לכם בסוף, אחרי מס
- דירה להשקעה1,781,340 ₪
אחרי מכירת הדירה, סגירת המשכנתא, עלויות המכירה ומס שבח
- קרן השתלמותיותר2,127,389 ₪
כולל 79,017 ₪ שנכנסו מהכיס לאורך השנים, פטור ממס אחרי 6 שנים
ביום הקנייה: מתוך 1,000,000 ₪, מס רכישה 128,000 ₪, עלויות קנייה 32,000 ₪, ומקדמה 840,000 ₪. המשכנתא: 760,000 ₪.
כל חודש, בשנה הראשונה: החזר 4,903 ₪, ושכירות של 3,896 ₪ אחרי מס, חודשים בלי שוכר והוצאות בעל הבית. ההפרש, 1,007 ₪, יוצא מהכיס, ואותו סכום נכנס גם לתיק ההשקעות בצד השני: שני הצדדים מקבלים אותו כסף.
כולל עלויות קנייה ומכירה (2% ו־2%), הוצאות בעל הבית בגובה חודש שכירות בשנה, חצי חודש בשנה בלי שוכר, ושכר דירה שעולה 2% בשנה. משנים ב"מה הנחנו".
איך יוצא המספר של הדירה
- שווי הדירה בסוף
- 2,281,217 ₪
- פחות יתרת המשכנתא
- 391,246 ₪
- פחות עלויות המכירה
- 45,624 ₪
- פחות מס שבח
- 63,008 ₪
- נשאר לכם מהדירה
- 1,781,340 ₪
מה שהשלמתם מהכיס לדירה, 79,017 ₪ לאורך השנים, לא יורד מכאן: אותו כסף הושקע גם בתיק ההשקעות, ושם הוא כבר בתוצאה.
לכמה שנים?
ומה אם?
היתרון של קרן ההשתלמות נשען על תשואה של 6% בשנה. בתשואה של 4%, הדירה הייתה מקדימה בכ־78 אלף ₪.
החישוב מניח עלייה קבועה במחירי הדירות ובשכר הדירה כל שנה, ועלויות ממוצעות של תיקונים, חודשים בלי שוכר, קנייה ומכירה. בחיים הן משתנות, והכסף בדירה נעול עד שמוכרים אותה. שווה לבדוק את התוצאה עם יועץ מס לפני החלטה.
כמה יישאר לכם אם מוכרים באותה שנה, אחרי מס
גוררים אצבע על הגרף כדי לראות כל שנה.
צד הדירה: מסים וריבית
צד קרן השתלמות: מסים
מה המחשבון מחשב, ומה לאהמס הישראלי לשני הצדדים, עלויות קנייה ומכירה, חודשים בלי שוכר והוצאות בעל הבית.
שני המסלולים מקבלים את אותו ההון, אותה תקופה, אותו תרשים. המודל מבוסס על מערכת המס הישראלית למשקיעים.
נכלל:
- מס רכישה למשקיעים, 8% מהשקל הראשון בדירה שנייה.
- מס שבח 25% על השבח שמעל האינפלציה, בהנחת אינפלציה של 2% בשנה (אמצע יעד בנק ישראל).
- מס שכ"ד במסלול 10% על המחזור (המסלול הנפוץ).
- שלושה מקומות לכסף: קרן השתלמות (פטורה ממס אחרי 6 שנים), תיק השקעות (25% מס על הרווח שמעל האינפלציה), פיקדון לא צמוד בבנק (15% מס על הריבית).
- פירעון משכנתא בלוח שפיצר (תשלום קבוע) ושחיקת יתרת קרן.
- עלויות קנייה ומכירה, הוצאות בעל הבית (תיקונים וביטוח) וחודשים בלי שוכר, לפי מה שהנחתם ב"מה הנחנו".
לא נכלל:
- שונות גיאוגרפית בתשואת השכ"ד (מודל אחד אחיד).
- שינויים עתידיים בשיעורי המס.
- ניכוי ריבית משכנתא מהכנסה (לא מתקיים בישראל ללא רישום עסקי).
- תיק זר בברוקר חו"ל (FATCA, ניכוי דיבידנד במקור).
- המדד בפועל: האינפלציה כאן היא הנחה של 2% בשנה, ובתיק במטבע חוץ החוק מצמיד לשער המטבע.
- מסלול שכ"ד במס שולי כחלופה ל-10% על המחזור.
התוצאה היא הערכה לפי ההנחות שלכם. את התמונה המלאה תקבלו אצל יועץ מס מורשה ועורך דין מקרקעין.
תיקון, 24 באוקטובר 2026: עד היום מס השבח והמס על התיק חושבו על כל הרווח, ופיקדון בבנק חויב ב־25%. החוק ממסה רק את הרווח שמעל האינפלציה, ופיקדון לא צמוד משלם 15% על הריבית. החישוב תוקן.
תיקון נוסף, 24 באוקטובר 2026: מה שהדירה דרשה מהכיס ירד מהתוצאה שלה, אבל לא הושקע בצד השני, אז ההשוואה לא הייתה עם אותו כסף. עכשיו אותו סכום נכנס גם לתיק, באותן שנים. ודירה שהבנק לא יממן מקבלת תשובה שאומרת את זה, בלי מנצח.
המחשבון הוא כלי חינוכי, לא ייעוץ. הוא מציג הערכה לפי ההנחות שלכם. לפני החלטה קונקרטית, שווה לקחת את התוצאה ליועץ מס מורשה ולעורך דין מקרקעין.
למה ההשוואה הזו כל כך נדירה בעברית
שכר דירה ביחס למחיר הוא רק חלק מהשאלה. מס, משכנתא, עלויות ומה הכסף היה עושה במקום אחר הם השאר.
להעמיק בנושא
העמוד הזה עזר לכם?
רוצים לדעת מתי המספרים משתנים?
כל שישי אנחנו שולחים את דופק השבוע: מה זז בריבית, במדד ובכיס שלכם, ומה שווה לבדוק.
איזה כלי תרצו שאבנה עכשיו?
אני קורא כל בקשה, ואת מה שמבקשים הכי הרבה אבנה ראשון.
נבנו בעקבות בקשות קוראים:
כלים שעוד אין, להצבעה:
הכללים בכלי נבדקו מול המקורות הרשמיים ב־24 באוקטובר 2026. נתונים שמתעדכנים לבד מציינים את התאריך שלהם.
גילוי נאות: המחשבון מבצע השוואה כלכלית בין מסלולים על בסיס הנתונים שהוזנו, לצרכים לימודיים בלבד. התוצאות אינן ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או המלצה מכל סוג. שיעורי מס, ריביות ותשואות משתנים. לפני החלטה גדולה כמו רכישת נכס או השקעה, שווה להתייעץ עם בעלי רישיון מתאימים. רוי מלמד, רוי לא מייעץ.