דירה להשקעה או שוק ההון

כשרוכשים דירה שנייה, מס הרכישה מתחיל מהשקל הראשון. בדירה של 2.5M ₪ זה 200,000 ₪ במזומן ביום החתימה. שם השנה הראשונה מתחילה במינוס.

בצד השני, אותם 200,000 ₪ בקרן השתלמות יושבים מהיום הראשון, צוברים תשואה ופטורים ממס אחרי 6 שנים.

קרן השתלמות שמוחזקת מעל 6 שנים פטורה ממס. תיק רגיל, אותה תשואה, חוטף 25% על הרווח. על אופק של 15 שנה ההפרש נע סביב מאות אלפי שקלים.

זו הסיבה שאנחנו מציגים שלוש עטיפות נפרדות, לא רק "תשואה ממוצעת". מי שנותן לקרן השתלמות לעבוד עד הסוף משחק במשחק אחר.

משכנתא של 1.7M ₪ על דירה של 2.5M ₪ נותנת מינוף של פי 3 על ההון העצמי. אם מחירי הדירות עולים 4% בשנה, ההון העצמי עולה הרבה יותר. אבל אם מחירי הדירות שוקעים, או הריבית מטפסת, המינוף שורף.

הסימולציה לא מנחשת לאן השוק ילך. היא מציגה את התרחיש שלכם, גלוי על השולחן.

המודל מניח שכ"ד מלא וקבוע, ואפס תחזוקה. בחיים האמיתיים יש חודש או שניים בלי שוכר, יש תיקונים, ויש ועד בית. הצד הזה של הדירה הוא עבודה.

בצד התיק יש דמי ניהול. בצד הקרן השתלמות יש תקרת הפקדה שנתית. הכלי מתעלם מההפרשים האלה כדי לבודד את אפקט המס. זה מה שהופך את ההשוואה אפשרית.