לשכור או לקנות
נקודת האיזון בעברית, עם המס הישראלי המלא. שלושה מסלולים על ציר זמן אחד.
מה המחשבון עונה?
נניח שיש לכם הון התחלתי ושכר חודשי קבוע. המחשבון משווה שלוש דרכים שונות לעשות בהם שימוש לאורך 20 שנים, ומציג בכמה הון תסיימו בכל דרך:
- קנייה ומגורים — קונים דירה, גרים בה, משלמים משכנתא.
- שכירות + השקעה — שוכרים, ומשקיעים את הכסף שהיה הולך לדירה בתיק השקעות.
- קונים להשקעה, גרים בשכירות — קונים דירה כהשקעה ומשכירים אותה, ובמקביל שוכרים לעצמכם.
"נקודת האיזון" היא השנה שבה הקנייה מקדימה את השכירות מבחינה כלכלית. רוי מציג מספרים, לא המלצה.
ההחלטה האמיתית תלויה גם בגורמים שלא נכנסים לחישוב: גמישות, איכות חיים, קרבה למשפחה, ביטחון תעסוקתי או רצון פרטי. הנתונים הם כיוון, לא תשובה.
הנתונים שלכם
הריבית והתקופה כאן הן קירוב פשוט. רוצים לדייק עם תמהיל מסלולים אמיתי? תכננו ב-/mortgage ותעתיקו את הריבית האפקטיבית והתקופה הממוצעת חזרה לכאן.
תרחישים: לחצו לראות איך התוצאה משתנה
המסלול הפעיל
נקודת האיזון
שנה 9
מהשנה הזו, הקנייה מקדימה את השכירות
קנייה: שווי בסוף
2,681,563 ₪
מס רכישה: 744 ₪
שכירות: שווי בסוף
1,661,549 ₪
שכ״ד מצטבר: 1,992,483 ₪
קונים להשקעה, גרים בשכירות: שווי בסוף
3,019,598 ₪
נקודת האיזון: אחרי 9 שנים, מסלול קונים וגרים מקדים את שוכרים ומשקיעים. בסוף 20 שנים, הפער: ₪1.0M.
מסלול קונים להשקעה, גרים בשכירות מקדים את שני האחרים ב-₪338K. הוא מנצל את המינוף של דירה להשקעה ואת הגמישות של מגורים בשכירות.
מסלול ההון לאורך הזמן
פירוט מסלול: קונים וגרים
מה המחשבון מחשב, ומה לא
נכלל:
- שלושה מסלולים על ציר זמן אחד: קנייה, שכירות, ושילוב.
- מערכת המס הישראלית: מס רכישה לדירה ראשונה (מדרגות) ולדירה נוספת (8% מהשקל הראשון).
- במסלול ההיברידי: מס 10% על שכר דירה (מסלול 10% המקוצר).
- צמיחת שכר דירה ושווי הדירה לאורך זמן.
- בנצ׳מרק תיק השקעות ריאלי: שילוב של קרן השתלמות, מדדי חו״ל, ופק״מ.
לא נכלל:
- הבדלי מיקום (תל אביב, פריפריה). תשואת שכ״ד נלקחת מהקלט שלכם.
- ארנונה, ועד בית, וביטוח דירה.
- שינויי מס עתידיים (ההנחה: המדרגות הנוכחיות).
- פירעון מוקדם או החזרת קרן.
- מס שבח על מכירה (בדירה ראשונה אחרי 18 חודשים יש פטור).
זה כלי השוואה כלכלית, לא ייעוץ. את התמונה המלאה תקבלו אצל יועץ משכנתאות מורשה ויועץ מס.
גילוי נאות: המחשבון מבצע השוואה כלכלית בין שלושה מסלולים על בסיס הנתונים שהוזנו. התוצאות אינן מהוות ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות או המלצה פיננסית מכל סוג. שיעורי מס, ריביות, ותשואות עשויים להשתנות. לפני כל החלטה פיננסית גדולה כמו רכישת דירה, שווה להתייעץ עם בעלי רישיון מתאימים.
למה השוואה כזו לא קיימת בעברית
רוב מחשבוני "לקנות או לשכור" בעברית מתעלמים מהמס הישראלי או מציגים תוצאה אחת בלבד.
נקודת האיזון: השאלה הנכונה
השאלה הנפוצה היא "האם משתלם לקנות?". השאלה הנכונה היא "אחרי כמה שנים זה משתלם?". מי שעובר דירה כל שלוש שנים כנראה ימצא ששכירות מקדימה. מי שמתכוון להישאר עשרים שנה בדירה הזאת, התמונה הפוכה.
הניו יורק טיימס פרסם ב-2014 את "Break-Even Horizon" שהפך לסטנדרט בעולם. במחשבונים בעברית, המסגרת הזאת כמעט לא קיימת.
המס הישראלי: ההבדל הגדול
דירה ראשונה: פטורה ממס רכישה עד כ-1.978M ₪. מעל הסף מתחילות מדרגות 3.5% / 5% / 8%.
דירה נוספת (להשקעה): 8% מס רכישה משקל ראשון. ההפרש בין שתי המסלולים על דירה של 2M ₪ יכול להגיע ל-160,000 ₪ כבר ביום הראשון.
על שכר דירה אפשר לבחור: מסלול 10% פשוט (אין ניכויים) או פטור עד תקרה. הקלקולטור הזה מניח את מסלול ה-10% כברירת מחדל ההוגנת.
המסלול ההיברידי: ישראלי במיוחד
אסטרטגיה נפוצה בקרב גילאי 25-35: לקנות דירה קטנה כהשקעה, להשכיר אותה, ולגור בשכירות במקום אחר. המינוף של דירה להשקעה (50% LTV) פותח את האפשרות.
בקלקולטור הזה המסלול נחשב במלואו: 8% מס רכישה, 50% מקדמה, מסלול 10% על שכר דירה, ושווי הדירה שצומח לאורך זמן.
תיק השקעות אמיתי, לא 7% תיאורטי
רוב מחשבוני המשכנתא בעברית מניחים תשואה של 7% על השקעה אלטרנטיבית. בפועל ישראלים מחזיקים תיק שילוב: קרן השתלמות, מדדי חו״ל, פק״מ, חיסכון פרטי.
תיק כזה ארוך-טווח נע סביב 5-7% תשואה ריאלית. ברירת המחדל כאן היא 6%, וניתן לשנות לפי האסטרטגיה שלכם.
להעמיק בנושא
המידע בעמוד זה הוא לצרכי חינוך פיננסי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס, או המלצה פיננסית. כותבי התוכן אינם בעלי רישיון ייעוץ. שיעורי מס, ריביות, ותשואות עשויים להשתנות. לפני כל החלטה פיננסית, התייעצו עם גורם מוסמך כמו יועץ משכנתאות, יועץ מס, או יועץ השקעות מורשה.