מה זה נקודת האיזון בין שכירות לקנייה?

נקודת האיזון היא השנה שבה ההון העצמי של בעל הדירה עובר את ההון העצמי של השוכר-משקיע. לפניה השוכר עם תיק השקעות מקביל מוביל. אחריה הקונה עם דירה ממונפת מוביל. נקודת האיזון משתנה לפי ריבית, תשואה, ושכירות.

מה זה מסלול 10% על שכר דירה?

מסלול 10% הוא מסלול מס פשוט להכנסה משכר דירה למגורים. במסלול זה משלמים 10% מהמחזור (לפני הוצאות), בדיווח שנתי מקוצר עד סוף ינואר. המסלול חוסך ניהול חשבונות, אך אינו מאפשר ניכוי הוצאות ריבית, תחזוקה או פחת.

כמה מס רכישה על דירה ראשונה בישראל?

מס רכישה על דירה ראשונה בישראל פועל במדרגות. עד ₪1,978,745 פטור, משם עד כ-2.35 מיליון 3.5%, עד כ-6.06 מיליון 5%, וכך הלאה עד 10%. המדרגות הוקפאו בחוק ההסדרים ולא יתעדכנו לפי מדד עד 15.1.2028. דירה שנייה (להשקעה) משלמת 8% משקל ראשון.

למה תיק השקעות מקביל הוא בנצ'מרק חשוב?

בלי בנצ'מרק של תיק השקעות מקביל, השוואה בין שכירות לקנייה לא תואמת. השוכר משקיע את הפרש שכר הדירה ואת ההון העצמי של הדירה. רק כך מקבלים השוואה הוגנת בין שני המסלולים שמתחרים על אותם משאבים.

לקנות או לשכור דירה: מחשבון ההשוואה

חמש שאלות, ותראו אם קנייה משאירה לכם יותר כסף משכירות, ואחרי כמה שנים. נבדוק גם דרך שלישית: לקנות דירה להשכרה ולגור בשכירות.

אחרי התשובה אפשר לדייק: ריבית המשכנתא, עליית המחירים, התשואה ועלויות קנייה ומכירה.

על איזו דירה מדובר?זה קובע את מס הרכישה.

כמה עולה הדירה?

כמה מקדמה תשימו?הכסף שיש לכם לקנייה. בשכירות הוא מושקע במקום.

וכמה עולה לשכור דירה כזאת בחודש?

לכמה שנים אתם רואים את עצמכם שם?זה המספר שהכי משנה את התשובה.

דוגמהדירה ראשונה ב־‏2,000,000 ‏₪, מול שכירות של ‏6,500 ‏₪ בחודש, ל־20 שנים. נוגעים במספרים למעלה ומשנים לשלכם.

אחרי 20 שנים

הקנייה מקדימה בכ־1 מיליון ₪

מול שכירות עם השקעה של ההפרש. היא עוקפת את השכירות בשנה 3.

כמה הון יהיה לכם בסוף, בכל דרך, בשקלים של היום

קונים וגרים‏3,084,750 ‏₪
מקדמה ‏500,000 ‏₪ · החזר ‏8,535 ‏₪ בחודש · מס רכישה ‏744 ‏₪
שוכרים ומשקיעים‏2,079,019 ‏₪
שכר דירה מצטבר ‏1,992,483 ‏₪
קונים להשקעה, גרים בשכירותהכי הרבה, עם יותר הון‏3,526,243 ‏₪
צריך ‏1,200,000 ‏₪ ביום הקנייה, ‏659,256 ‏₪ יותר מקנייה למגורים · מס 10% על השכירות

כולל עלויות קנייה של 2% ומכירה של 2% מהמחיר. לא כולל תחזוקה וביטוח מבנה, שמורידים משני מסלולי הקנייה.

כמה שנים נשארים בדירה?

ומה אם?

מה כל מספר אומר

קנייה למגורים ושכירות מתחילות מאותו כסף: המקדמה, מס הרכישה ועלויות הקנייה. קנייה להשקעה צריכה יותר (חצי מהמחיר ומס של 8%), וההפרש יורד מההון שלה בסוף.

קונים וגרים: שווי הדירה בסוף התקופה, פחות יתרת המשכנתא ועלויות המכירה. המקדמה נמצאת בתוך השווי, ומס הרכישה ועלויות הקנייה שולמו ואינם. מה שנשאר אם מוכרים ביום האחרון.

שוכרים ומשקיעים: תיק ההשקעות שצמח מהמקדמה, ממס הרכישה ומעלויות הקנייה שלא שולמו, ומההפרש בין ההחזר על המשכנתא לשכר הדירה, בכל חודש. אחרי שהמשכנתא נגמרת, שכר הדירה יוצא מהתיק.

קונים להשקעה, גרים בשכירות: קונים דירה להשקעה עם חצי מהמחיר כמקדמה ומשכירים אותה, ובמקביל שוכרים לעצמכם. כולל מס של 10% על השכירות.

הכול במונחים של היום, אחרי אינפלציה.

רוי מפרש

היתרון של הקנייה כאן נשען על עליית מחירי הדירות, 3% בשנה. בלי עליית מחירים בכלל, השכירות הייתה מקדימה בכ־574 אלף ₪.

ויש דרך שלישית: קונים להשקעה, גרים בשכירות מקדים את הקנייה למגורים בכ־441 אלף ₪ ואת השכירות בכ־1.4 מיליון ₪. הוא צריך יותר כסף ביום הקנייה: חצי מהמחיר ומס רכישה של 8%.

ההחלטה האמיתית תלויה גם במה שלא נכנס לחישוב: גמישות, איכות חיים, קרבה למשפחה, ביטחון תעסוקתי. המספרים הם כיוון, לא תשובה.

מה אפשר לעשות עם זה

כמה משכנתא אפשר לקחת, ומה ההחזרמחשבון המשכנתא שלנו, בלי להירשם

ההון לאורך השנים, בשקלים של היום

קונים וגרים
שוכרים ומשקיעים
קונים להשקעה, גרים בשכירות

פירוט: קונים וגרים

שווי הדירה בסוף‏3,612,222 ‏₪

קרן משכנתא‏1,500,000 ‏₪

תשלום חודשי‏8,535 ‏₪

מס רכישה‏744 ‏₪

הון נטו בסוף‏3,084,750 ‏₪

סך תשלומים על המשכנתא‏2,048,283 ‏₪

יתרת המשכנתא בסוף‏455,228 ‏₪

עלויות קנייה ומכירה‏112,244 ‏₪

איך זה מחושב, ומה לא נכללשלושה מסלולים, המס הישראלי ועלויות הקנייה והמכירה. בלי תחזוקה.

נניח שיש לכם הון התחלתי ושכר חודשי קבוע. המחשבון משווה שלוש דרכים לעשות בהם שימוש לאורך 20 שנים, ומראה בכמה הון תסיימו בכל דרך:

קונים וגרים: קונים דירה, גרים בה, משלמים משכנתא.
שוכרים ומשקיעים: שוכרים, ומשקיעים את הכסף שהיה הולך לדירה בתיק השקעות.
קונים להשקעה, גרים בשכירות: קונים דירה כהשקעה ומשכירים אותה, ובמקביל שוכרים לעצמכם.

נכלל:

מערכת המס הישראלית: מס רכישה לדירה ראשונה (מדרגות) ולדירה נוספת (8% מהשקל הראשון).
בקנייה להשקעה: מס של 10% על שכר הדירה (מסלול ה־10%).
צמיחת שכר דירה ושווי הדירה לאורך זמן.
עלויות קנייה (2% מהמחיר: עורך דין, תיווך, שמאי) ומכירה בסוף (2%). משנים אותן ב"מה הנחנו".
נקודת ההשוואה לתיק ההשקעות: שילוב של קרן השתלמות, מדדי חו״ל ופק״מ, מעל האינפלציה.

לא נכלל:

תחזוקה, תיקונים וביטוח מבנה, שמשלם מי שמחזיק בדירה.
הבדלי מיקום (תל אביב, פריפריה). תשואת שכ״ד נלקחת מהקלט שלכם.
שינויי מס עתידיים (ההנחה: המדרגות הנוכחיות).
פירעון מוקדם או החזרת קרן.
מס שבח על מכירה (בדירה ראשונה אחרי 18 חודשים יש פטור).

"נקודת האיזון" היא השנה שבה הקנייה מקדימה את השכירות מבחינה כלכלית. זה כלי השוואה כלכלית, לא ייעוץ. את התמונה המלאה תקבלו אצל יועץ משכנתאות ויועץ מס.

גילוי נאות: המחשבון מבצע השוואה כלכלית בין שלושה מסלולים על בסיס הנתונים שהוזנו. התוצאות אינן מהוות ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתאות או המלצה פיננסית מכל סוג. שיעורי מס, ריביות, ותשואות עשויים להשתנות. לפני כל החלטה פיננסית גדולה כמו רכישת דירה, שווה להתייעץ עם בעלי רישיון מתאימים.

לקנות או לשכור: מה באמת קובע

כמה שנים נשארים בדירה, המס הישראלי, ומה עושים עם הכסף שלא נכנס לדירה.

נקודת האיזון: השאלה הנכונה

השאלה הנפוצה היא "האם משתלם לקנות?". השאלה הנכונה היא "אחרי כמה שנים זה משתלם?". מי שעובר דירה כל שלוש שנים כנראה ימצא ששכירות מקדימה. מי שמתכוון להישאר עשרים שנה בדירה הזאת, התמונה הפוכה.

המס הישראלי: ההבדל הגדול

דירה ראשונה: פטורה ממס רכישה עד ₪1,978,745 (מוקפא עד 2028). מעל הסף מתחילות מדרגות 3.5% / 5% / 8%.

דירה נוספת (להשקעה): 8% מס רכישה מהשקל הראשון. ההפרש בין שני המסלולים על דירה של 2 מיליון ₪ יכול להגיע ל־160,000 ₪ כבר ביום הראשון.

על שכר דירה אפשר לבחור: מסלול 10% פשוט (אין ניכויים) או פטור עד תקרה. המחשבון הזה מניח את מסלול ה־10%.

המסלול ההיברידי: ישראלי במיוחד

אסטרטגיה נפוצה בקרב גילאי 25-35: לקנות דירה קטנה כהשקעה, להשכיר אותה, ולגור בשכירות במקום אחר. משכנתא על דירה להשקעה, עם מקדמה של חצי מהמחיר, פותחת את האפשרות.

במחשבון הזה המסלול נחשב במלואו: 8% מס רכישה, 50% מקדמה, מסלול 10% על שכר דירה, ושווי הדירה שצומח לאורך זמן.

תיק השקעות אמיתי, לא 7% תיאורטי

רוב מחשבוני המשכנתא בעברית מניחים תשואה של 7% על השקעה אלטרנטיבית. בפועל ישראלים מחזיקים תיק משולב: קרן השתלמות, מדדי חו״ל, פק״מ, חיסכון פרטי.

תיק כזה ארוך-טווח נע סביב 5-7% תשואה ריאלית. ברירת המחדל כאן היא 6%, וניתן לשנות לפי האסטרטגיה שלכם.

להעמיק בנושא

מה זה ריבית פריים, ולמה שינוי קטן בה יכול להרגיש גדול מאוד בחשבון מחזור משכנתא נשמע כמו דרך לחסוך, אז למה מחכה שם עמלת פירעון מוקדם למה קיצור תקופת הלוואה משנה לפעמים יותר מירידה קטנה בריבית קרן חירום: למה "שלוש משכורות בצד" לא תמיד נותן את המספר הנכון

העמוד הזה עזר לכם?

דירה להשקעה: שאלה אחרת

המחשבון כאן משווה בין קנייה לשכירות של הדירה שתגורו בה. במחשבון דירה להשקעה משווים דירה עם משכנתא מול תיק השקעות, אחרי מס, ל־20 או 30 שנה.

למחשבון דירה להשקעה

כמה זמן עד ההון העצמי?

אם בחרתם בקנייה, ההון העצמי הוא היעד הבא. במחשבון יעד החיסכון תוכלו לתכנן את החיסכון החודשי הנדרש.

למחשבון יעד חיסכון

רוצים לדעת מתי המספרים משתנים?

כל שישי אנחנו שולחים את דופק השבוע: מה זז בריבית, במדד ובכיס שלכם, ומה שווה לבדוק.

איזה כלי תרצו שאבנה עכשיו?

אני קורא כל בקשה, ואת מה שמבקשים הכי הרבה אבנה ראשון.

נבנו בעקבות בקשות קוראים:

כלים שעוד אין, להצבעה:

הכללים בכלי נבדקו מול המקורות הרשמיים ב־24 באוקטובר 2026. נתונים שמתעדכנים לבד מציינים את התאריך שלהם.

המידע בעמוד זה הוא לצרכי חינוך פיננסי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס, או המלצה פיננסית. כותבי התוכן אינם בעלי רישיון ייעוץ. שיעורי מס, ריביות, ותשואות עשויים להשתנות. לפני כל החלטה פיננסית, התייעצו עם גורם מוסמך כמו יועץ משכנתאות, יועץ מס, או יועץ השקעות מורשה.

לשכור או לקנות