שכירות מול קנייה: מי באמת זורק כסף לפח? | מושקעים פרק 10
שכר דירה זה לזרוק כסף לפח? רוי בודק את המשפט לפי כלל אחד: כסף שיוצא ולא חוזר, בשני הצדדים.
הטבלה שלפניכם מרכזת את הדוגמה שבפרק. היא לא קובעת אם לשכור או לקנות דירה מסוימת.
אותה דירה, שני חשבונות
הדוגמה עוסקת בדירת ארבעה חדרים בתל אביב, במחיר של כ־4.5 מיליון שקל ובשכירות של כ־11 אלף בחודש. בפרק מניחים הון עצמי של כ־25%, משכנתא ל־25 שנה וריבית של כ־5%.
הסכומים בפרק מעוגלים לצורך ההסבר. בחישוב מדויק, 25% מתוך 4.5 מיליון הם 1.125 מיליון, והיתרה היא 3.375 מיליון. הטבלה שומרת על סדרי הגודל שהוצגו בפרק. היא אינה לוח סילוקין או הצעת משכנתא.
| השורה בחשבון | השוכר, לחודש | הקונה, לחודש | למה סופרים אותה |
|---|---|---|---|
| שכר דירה | כ־₪11,000 | אין | תשלום על השימוש בדירה |
| ריבית המשכנתא בשנה הראשונה | אין | כ־₪14,000 | הריבית משולמת לבנק ולא מצטברת בנכס |
| תחזוקה וביטוח מבנה | אין בדוגמה | כ־₪2,000 | הנחת הפרק היא כ־0.5% משווי הדירה בשנה |
| העלות החלופית של ההון העצמי | לא נספרת כאן | כ־₪3,000 | המחשה להכנסה חלופית שעליה מוותרים כשההון קשור בדירה |
| סך העלויות בדוגמה | כ־₪11,000 | כ־₪19,000 | כולל העלות החלופית של ההון |
| סך העלויות בלי העלות החלופית | כ־₪11,000 | כ־₪16,000 | השוואה גם למי שמשאיר את השורה הזאת מחוץ לחשבון |
ארנונה, ועד בית, חשמל ומים נשארו מחוץ להשוואה: בדוגמה, הם משולמים בשני הצדדים. במציאות יש לבחון את חלוקת ההוצאות בחוזה ובנכס המסוים.
מה עדיין נשאר לקונה
לא כל תשלום המשכנתא הוא הוצאה שנעלמת. בפרק, כ־₪5,700 בחודש הולכים לקרן ומגדילים את החלק של הקונה בדירה.
עליית ערך היא שורה אחרת. עלייה היפותטית של 3% על דירה בשווי 4.5 מיליון שקל היא ₪135,000 בשנה, על הנייר. אם המחיר אינו עולה, אין רווח מהשורה הזאת. המחיר גם יכול לרדת.
הפרק מניח עלויות כניסה ויציאה של כ־7% עד 9% במצטבר, יותר מ־₪300,000 בדוגמה. זו עלות עסקה, ולא עוד תשלום חודשי בטבלה. ההשפעה שלה תלויה במשך ההחזקה ובעלויות בפועל.
נקודת האיזון של כ־3% עליית ערך בשנה במשך עשור מתייחסת להמחשה שבפרק בלבד. שינוי בריבית, בשכירות, במיסוי, בתשואה החלופית או במשך ההחזקה משנה את ההשוואה.
שלוש שאלות לפני שמחליטים
- כמה שנים מתכננים להישאר באותו מקום?
- מאיפה מגיע ההון העצמי, והאם גם לו יש מחיר?
- אם שוכרים, האם באמת חוסכים או משקיעים את ההפרש מדי חודש?
לצד המספרים יש יציבות, מעברים עם ילדים ושקט נפשי. גם להם יש מקום בהחלטה, אפילו כשהם לא נכנסים לתא בטבלה.
מושקעים הוא אתר לחינוך פיננסי בחינם. רוי מלמד, רוי לא מייעץ.
התוכן מוגש לידע כללי והעשרה בלבד. הוא אינו ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני או המלצה לפעולה. היוצרים אינם יועצים מורשים. לפני החלטה אישית יש להתייעץ עם בעל רישיון מתאים שמכיר את הצרכים והנתונים שלכם. ט.ל.ח.