לקנות או לשכור דירה, מה עדיף באמת כשמכניסים לחישוב גם את ההון העצמי?

אותה דירה, שני חישובים שונים

כדאי לזכור

איך משווים בין קנייה לשכירות בלי ליפול למלכודת של ההחזר החודשי בלבד, ואילו הנחות באמת מזיזות את התשובה.

לקנות או לשכור דירה, מה עדיף? קודם צריך לשאול מה בכלל משווים

השאלה "לקנות או לשכור דירה, מה עדיף" נשמעת כאילו יש לה תשובה אחת. בפועל, יש לה אקסל.

הטעות הנפוצה היא להשוות רק בין שכר הדירה לבין ההחזר החודשי על המשכנתא. זה מספר חשוב, אבל הוא לא מספר את כל הסיפור. הוא לא מראה מה קורה להון העצמי, כמה מהר החוב יורד, כמה עולה עצם הבעלות על הדירה, ומה היה קורה לכסף הזה אם הוא היה נשאר מושקע במקום אחר. גם אני השוויתי ככה פעם, עד שההון העצמי נכנס לטבלה ושינה את התשובה.

כשמניחים את כל זה על אותו ציר זמן, מגלים שלפעמים קנייה נראית יקרה בהתחלה אבל צוברת יתרון בהמשך, ולפעמים דווקא שכירות פלוס השקעה של ההון העצמי נשארת קדימה לאורך שנים. לכן זאת לא שאלה של דעה, אלא של מסגרת חישובית.

מה באמת נכנס לצד של קנייה

בצד של הקנייה לא סופרים רק את מחיר הדירה. סופרים את כל עלות הבעלות הכוללת.

זה כולל את ההון העצמי שנכנס לעסקה ביום הראשון, את תשלומי המשכנתא, את הריבית שבתוך המשכנתא, עלויות עסקה כמו עורך דין ושמאות אם יש, הוצאות שוטפות שבדרך כלל שייכות לבעלות כמו ביטוח דירה וקרן תיקונים, ובסוף הדרך גם את עלות המכירה אם מוכרים.

אבל צריך לזכור משהו חשוב: לא כל תשלום הוא "הוצאה שנעלמה". חלק מתשלום המשכנתא מחזיר קרן, כלומר מקטין את החוב והופך בהדרגה לעוד הון עצמי בדירה. לכן בסוף ההשוואה לא מסתכלים רק על כמה יצא מהחשבון, אלא על השווי הנקי שנשאר: שווי הדירה פחות יתרת המשכנתא ופחות עלויות סיום רלוונטיות.

שתי דרכים להשוואה

קנייה

• •הון עצמי של 487,500 ש"ח ביום הראשון
• •משכנתא של 1,462,500 ש"ח והחזר של כ-8,380 ש"ח
• •580 ש"ח בחודש לביטוח וקרן תיקונים

שכירות + השקעה

• •שכר דירה התחלתי של 5,900 ש"ח בחודש
• •השקעת 522,500 ש"ח שלא נכנסו לעסקה
• •השקעת פער חודשי התחלתי של כ-3,060 ש"ח

ומה באמת נכנס לצד של שכירות

בצד של השכירות יש שני חלקים, לא אחד.

החלק הראשון הוא שכר הדירה עצמו, כולל ההנחה שהוא עשוי לעלות עם השנים. החלק השני הוא הכסף שלא נקשר לדירה. ההון העצמי שלא שולם למוכר נשאר פנוי, וגם הפער החודשי בין עלות הבעלות לבין השכירות יכול להישאר פנוי. אם הכסף הזה מושקע לאורך זמן, זה לא פרט צדדי. זה לב ההשוואה.

לכן ההשוואה ההוגנת היא לא "לקנות דירה" מול "לשלם שכירות". ההשוואה היא בין שני מסלולים:

1. לקנות, לגור, ולבנות הון דרך הדירה.
2. לשכור, ולהשקיע גם את ההון העצמי וגם את הפער החודשי שנשאר.

בדיוק בשביל זה בנינו את המחשבון לשכור או לקנות. הוא לא שואל רק מה ההחזר, אלא מה נשאר ביד בסוף הדרך.

דוגמה ישראלית מלאה

ניקח דוגמה אחת, לא כדי לנבא את השוק אלא כדי לראות את המנגנון.

נניח דירה למגורים במחיר 1,950,000 ש"ח. לצורך הפשטות, נניח עסקה בלי מס רכישה בדוגמה הזאת. ההון העצמי הוא 487,500 ש"ח, כלומר 25% ממחיר הדירה. המשכנתא היא 1,462,500 ש"ח ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 4.8%, מה שנותן החזר חודשי של כ-8,380 ש"ח.

נוסיף עוד 580 ש"ח בחודש עבור ביטוח וקרן תיקונים בסיסית, ועוד 35,000 ש"ח של עלויות עסקה בתחילת הדרך. בצד השכירות נניח שכר דירה התחלתי של 5,900 ש"ח בחודש. את ההון העצמי ואת 35 אלף השקלים שלא נכנסו לעסקה מניחים בתיק השקעות. בנוסף, בכל חודש שוכרים ומשקיעים גם את הפער בין עלות הבעלות לבין שכר הדירה. בדוגמה שלנו, בתחילת הדרך זה פער של כ-3,060 ש"ח בחודש.

כדי להשוות לאורך זמן צריך עוד שלוש הנחות: עליית שכר דירה של 2% בשנה, עליית ערך דירה של 3% בשנה, ותשואה שנתית של 6% על תיק ההשקעות, הנחה שמרנית במתכוון, קצת מתחת לממוצע ההיסטורי של בערך 7%. האופק הוא 15 שנה.

המספר שכדאי לזכור

שנה 6

נקודת האיזון בדוגמה

אחרי 5 שנים, השוכר המשקיע עדיין מעט קדימה. השווי במסלול הקנייה הוא כ-889 אלף ש"ח, מול כ-902 אלף ש"ח במסלול השכירות וההשקעה. זה קורה כי בשנים הראשונות הקונה עדיין סוחב עלויות התחלתיות ורכיב ריבית גבוה יחסית.

אבל סביב שנה 6 התמונה מתהפכת. משם והלאה, הירידה בחוב והעלייה בשווי הדירה מתחילות לעבוד מהר יותר מהיתרון הראשוני של השוכר.

אחרי 15 שנה, בהנחות האלה, שווי הדירה מגיע לכ-3.04 מיליון ש"ח. יתרת המשכנתא יורדת לכ-797 אלף ש"ח. אחרי עלות מכירה משוערת של 2% ועלויות העסקה הראשוניות, השווי הנקי במסלול הקנייה הוא כ-2,144,861 ש"ח.

במסלול השכירות, תיק ההשקעות שצמח מההון העצמי ומהפערים החודשיים מגיע לכ-1,952,786 ש"ח.

השוואה במספרים

קנייה

שווי נקי בסוף התקופה2,144,861₪

שכירות + השקעה

שווי תיק ההשקעות1,952,786₪

זאת לא הוכחה ש"תמיד עדיף לקנות". זאת רק הוכחה לדבר אחד: כשהמנגנון מחושב מלא, התשובה יכולה להיות שונה לגמרי ממה שנראה בחודש הראשון.

אילו הנחות באמת מזיזות את התשובה

פה בדרך כלל נמצאת כל הדרמה.

אם משאירים את כל הדוגמה כמו שהיא אבל מניחים שעליית ערך הדירה תהיה 2% בשנה במקום 3%, מסלול השכירות וההשקעה עובר להוביל אחרי 15 שנה בכ-213 אלף ש"ח.

אם במקום תשואה של 6% על תיק ההשקעות מניחים 7.5%, גם בלי לשנות שום דבר אחר, מסלול השכירות וההשקעה מוביל בכ-234 אלף ש"ח.

אם ריבית המשכנתא הממוצעת עולה ל-5.8% במקום 4.8%, ההחזר החודשי עולה לכ-9,245 ש"ח, וגם כאן מסלול השכירות וההשקעה מוביל אחרי 15 שנה, בכ-102 אלף ש"ח בערך.

אופק השנים חשוב לא פחות. באותה דוגמה, לפני נקודת האיזון השוכר עדיין מוביל. לכן מי שחושב על מעבר בתוך 3 עד 5 שנים שואל שאלה אחרת ממי שמתכנן לגור באותו מקום 15 או 20 שנה.

המשמעות היא שאין תשובה אחת נכונה לכולם, כי לא כולם מכניסים לאקסל את אותן הנחות. זוג עם אופק קצר, הון עצמי גבוה ואמונה חזקה בתשואת שוק ההון יכול לקבל תשובה אחת. משפחה שרוצה יציבות ארוכה, חוששת מעליית שכר דירה, ומניחה קצב מתון יותר בשוק ההון יכולה לקבל תשובה אחרת.

איך להשתמש במסגרת הזאת בלי להתבלבל

אם רוצים לבדוק את השאלה על המצב האישי שלכם, שווה לאסוף ארבעה מספרים לפני הכול:

• מחיר דירה רלוונטי באזור שבו באמת הייתם גרים
• שכר דירה רלוונטי לאותה רמת מגורים
• הון עצמי זמין, לא הון תיאורטי
• אופק זמן סביר, כלומר כמה שנים באמת יש סיכוי שתישארו במסלול הזה

משם אפשר להזין למחשבון גם ריבית משכנתא, גם קצב עליית שכר דירה, גם תשואה חלופית להשקעה, ולראות איפה נקודת האיזון זזה. מי שרוצה להעמיק בכל נושא הדיור יכול להמשיך גם לנושא הדיור במושקעים, שם יש מדריכים משלימים על משכנתא, הון עצמי ותמהיל.

אז לקנות או לשכור מה עדיף

התשובה הכי ישרה היא: תלוי מה מכניסים לחישוב.

אם משווים רק החזר מול שכירות, מפספסים את ההון העצמי. אם משווים רק תשואת דירה מול תשואת שוק, מפספסים את עלות המגורים. ואם מתעלמים מאופק השנים, לפעמים מפספסים את כל הסיפור.

הדבר שהכי משתנה אחרי כתבה כזאת הוא לא ההחלטה, אלא השאלה. במקום "מה כולם אומרים", השאלה נעשית "אילו הנחות אצלי מזיזות את התוצאה".

המידע בכתבה זו הוא לחינוך פיננסי בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ או המלצה. כותבי מושקעים אינם בעלי רישיון ייעוץ. המספרים עשויים להשתנות לפי הנתונים והמצב האישי של כל קורא. לפני החלטה גדולה כמו קניית דירה או בניית תיק השקעות, שווה לשקול התייעצות עם בעל רישיון מתאים.

נכתב על ידי רוי | צוות מושקעים