מס שבח: מה זה, מי משלם ואיך מחשבים?

מה זה מס שבח

זה המס על הרווח ממכירת נכס, למשל דירה, קרקע או חנות. הרווח הזה, ״השבח״, הוא לא פשוט ההפרש בין המחיר ששילמתם למחיר שקיבלתם. מחיר הקנייה מתעדכן לפי המדד, ומוסיפים לו הוצאות שהחוק מכיר בהן, כמו שיפוץ שהשביח את הדירה או שכר טרחה.

תוכן עניינים

• מה זה מס שבח
• מי משלם מס שבח, הקונה או המוכר
• מתי משלמים מס שבח
• איך מחשבים מס שבח
• פטור ממס שבח בדירה יחידה
• מחשבון מס שבח של רשות המסים
• אילו מסמכים כדאי לאסוף
• למה אותו מחיר מכירה לא אומר אותו מס
• מקורות, נבדקו ב־6 באוקטובר 2026

לכן דירה שנמכרה ביותר ממה שעלתה לא בהכרח מחייבת מס על כל ההפרש. מי שמוכר דירה רגילה משלם בדרך כלל 25% מהרווח הריאלי, כלומר מהרווח שמעל האינפלציה. תאריך הקנייה, סוג הנכס ופטורים יכולים לשנות את התוצאה.

המספר שכדאי לזכור

25%

שיעור מס נפוץ על שבח ריאלי

מי משלם מס שבח, הקונה או המוכר

המוכר. מס שבח הוא מס על הרווח שלו. הקונה משלם מס אחר, מס רכישה, עם כללים משלו. בעסקה אחת כל צד מדווח ומשלם בנפרד, ולכן קל להתבלבל בין השמות.

בחוזה אפשר לקבוע מי מטפל במה, אבל זה לא משנה מי חייב במס לפי החוק. גם כשהקונה מעכב חלק מהתשלום עד שמגיעים אישורי המסים, מס השבח נשאר של המוכר.

מתי משלמים מס שבח

את ההצהרה על המכירה מגישים לרשות המסים תוך 30 יום מיום המכירה, כלומר מיום החתימה על החוזה. בהצהרה המוכר מגיש ״שומה עצמית״: החישוב שלו למס. את המס לפי השומה הזאת משלמים תוך 60 יום מיום המכירה.

הספירה מתחילה מהחוזה, לא מהיום שמוסרים את המפתח או רושמים את הדירה בטאבו. אם רשות המסים מחשבת אחרת, היא שולחת שומה, ואת ההפרש משלמים תוך 15 יום מהיום שקיבלתם אותה.

איך מחשבים מס שבח

מתחילים ממחיר המכירה ומורידים ממנו את מחיר הקנייה אחרי עדכון לפי המדד, ואת ההוצאות שהחוק מכיר בהן. אלה יכולות להיות הוצאות קנייה, שיפוץ שהשביח את הנכס, שכר טרחה ועלויות מכירה מסוימות. לא כל תשלום על הדירה נחשב. מה שנשאר הוא השבח הריאלי, ועליו משלמים את המס.

בגלל זה כדאי לשמור קבלות, חשבוניות וחוזים ישנים גם אחרי שהעסקה נגמרת. הם יכולים להקטין את המס.

דוגמה, רק כדי להבין את הסדר: דירה נקנתה ב־1,800,000 ש״ח ונמכרה ב־2,600,000 ש״ח. אחרי עדכון מחיר הקנייה לפי המדד והוצאות מתועדות, נניח שנשאר שבח ריאלי של 600,000 ש״ח. ב־25% המס הוא 150,000 ש״ח.

בכוונה אין כאן פטור, זכויות בנייה או חישוב ליניארי לדירות שנקנו מזמן. המטרה היא להראות את סדר הפעולות. זו לא עסקה אמיתית. הפרטים האלה הם בדיוק מה שמשנה את הסכום.

השוואה במספרים

מחיר הקנייה בדוגמה

אחרי עדכון למדד והוצאות2,000,000₪

שווי מכירה בדוגמה

מחיר המכירה2,600,000₪

פטור ממס שבח בדירה יחידה

אם אתם מוכרים את הדירה היחידה שלכם, אתם יכולים לקבל פטור מלא, אם מתקיימים התנאים בחוק:

• זו הדירה היחידה שלכם בישראל.
• היא בבעלותכם לפחות 18 חודשים מהיום שהפכה לדירת מגורים.
• לא מכרתם דירה אחרת בפטור כזה ב־18 החודשים שלפני המכירה.

לפטור יש תקרה: מ־1 בינואר 2025 עד 31 בדצמבר 2027 היא 5,008,000 ש״ח. על דירה יקרה יותר משלמים מס על החלק היחסי של השבח שמעל התקרה.

גם חלק בדירה אחרת, דירה בירושה או זכויות בנייה יכולים להשפיע, ולכן הכותרת ״דירה יחידה״ לבד לא מספיקה. כשמבקשים פטור מלא על דירת מגורים, מגישים את ההצהרה בטופס 7000ב.

שתי דרכים להשוואה

מה נבדק

• •דירת מגורים מזכה
• •מספר הדירות בתא המשפחתי
• •תקופת ההחזקה

מה עשוי להשפיע

• •חלקי בעלות בדירה נוספת
• •ירושה
• •זכויות בנייה

מחשבון מס שבח של רשות המסים

לרשות המסים יש מחשבון מקוון, ״בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין, שומה עצמית״. אפשר לחשב בו עם שמירה או בלי, ובחלק מהמקרים לצרף את החישוב להצהרה על המכירה.

המחשבון גם מראה אילו נתונים רשות המסים תבקש: תאריכי קנייה ומכירה, מחירים, הוצאות ופטורים. בעסקה מורכבת הוא לא מחליף בדיקה של עורך דין או רואה חשבון.

שלב אחר שלב

1. 1

   אוספים נתונים

   מחירים, מועדים והוצאות מתועדות.

2. 2

   מחשבים שומה עצמית

   מזינים נתונים במחשבון רשות המסים.

3. 3

   מגישים הצהרה

   הדיווח מוגש בתוך 30 ימים מיום העסקה.

אילו מסמכים כדאי לאסוף

לפני הדיווח כדאי לרכז את חוזה הקנייה וחוזה המכירה. אספו גם אישורי תשלום, חשבוניות על שיפוצים, קבלות על שכר טרחה ואישורים על מסים ששולמו. זו לא רשימה של מה שיוכר, אלא של מה שרשות המסים תרצה לראות.

וכאן יש משהו קצת אבסורדי: ניירת של שנים נראית חסרת חשיבות, עד שהיא הופכת למספר שמקטין את המס.

למה אותו מחיר מכירה לא אומר אותו מס

מס שבח הוא לא ״רבע מעליית המחיר״. מתחילים מהעסקה, מעדכנים לפי המדד, מורידים הוצאות, ורק אז בודקים פטורים. לכן שני אנשים שמכרו דירות באותו מחיר יכולים לשלם סכומים שונים לגמרי.

המידע כאן נועד לחינוך פיננסי בלבד ואינו ייעוץ השקעות, ייעוץ פיננסי או המלצה. כותבי מושקעים אינם בעלי רישיון ייעוץ, והמספרים עשויים להשתנות לפי נסיבות אישיות ונתוני העסקה. לפני החלטה או דיווח בעסקה, כדאי להתייעץ עם בעל מקצוע מורשה.

מקורות, נבדקו ב־6 באוקטובר 2026

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיפים 6, 47, 48א, 49ב, 73, 90א ו־91: https://he.wikisource.org/wiki/חוק_מיסוי_מקרקעין_(שבח_ורכישה)
• רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (תקרת הפטור): https://www.gov.il/he/pages/inst-01-2026
• רשות המסים, בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין, שומה עצמית: https://www.gov.il/he/service/real_estate_selfshuma
• רשות המסים, טופס 7000, הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין: https://www.gov.il/he/service/real-estate-tax-7000
• רשות המסים, טופס 7000ב, הצהרה על דירת מגורים מזכה עם פטור מלא: https://www.gov.il/he/service/real-estate-tax-7000b

נכתב על ידי רוי | צוות מושקעים