מס רכישה על דירה: כמה משלמים ואיך מחשבים?
המדרגות קובעות את המס, לא רק מחיר הדירה
מה זה מס רכישה
מס רכישה הוא מס שמשלמים כשקונים דירה, קרקע או נכס אחר. בדירה, מה שקובע את הסכום הוא בעיקר שאלה אחת: האם זו הדירה היחידה שלכם, או דירה נוספת.
תוכן עניינים
המס הוא לא שיעור אחיד על כל המחיר. הוא במדרגות: כל חלק מהמחיר נכנס למדרגה שלו. לכן על שתי דירות באותו מחיר אפשר לשלם סכום שונה לגמרי, אם לקונה אחד זו דירה יחידה ולשני לא.
כמה משלמים מס רכישה על דירה יחידה
המדרגות קפואות מ־16 בינואר 2025 ועד 15 בינואר 2028, לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים. בדירה יחידה:
| חלק המחיר | מס רכישה |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש״ח | 0% |
| מ־1,978,745 עד 2,347,040 ש״ח | 3.5% |
| מ־2,347,040 עד 6,055,070 ש״ח | 5% |
| מ־6,055,070 עד 20,183,565 ש״ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש״ח | 10% |
עד סכום זה: 0% מס רכישה בדירה יחידה
האם יש מס רכישה על דירה ראשונה
הרבה אומרים ״דירה ראשונה״, אבל מה שקובע בחוק הוא ״דירה יחידה״. זה לא אומר שמעולם לא הייתה לכם דירה. בודקים אילו דירות יש לכם, לבן או לבת הזוג ולילדים מתחת לגיל 18, ביום הקנייה.
אם זו הדירה היחידה שלכם, אתם משלמים לפי הטבלה. כלומר, על דירה עד 1,978,745 ש״ח לא משלמים מס רכישה בכלל. מעל הסכום הזה משלמים רק על החלק שמעליו, לא על כל המחיר.
החלפת דירה, חלק בדירה אחרת או דירה של בן הזוג יכולים לשנות את התמונה. בסימולטור של רשות המסים אפשר לעשות חישוב ראשוני, אבל מה שקובע בסוף הוא ההצהרה עם כל הפרטים.
מס רכישה על דירה שנייה
על דירה שאינה יחידה המס גבוה בהרבה: 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ש״ח, ו־10% על מה שמעל. גם המדרגות האלה קפואות עד 15 בינואר 2028.
בגלל הפער הזה כל כך חשוב לדעת מראש איך העסקה תסווג. ״דירה שנייה״ היא לא תמיד דירה נוספת שלמה. יש בחוק הגדרות וחריגים, והסיווג נקבע לפי הפרטים של העסקה.
דירה יחידה, 2.5 מיליון ש״ח
דירה שאינה יחידה, 2.5 מיליון ש״ח
איך מחשבים מס רכישה: דוגמה על דירה של 2.5 מיליון שקל
נניח שאתם קונים דירה ב־2,500,000 ש״ח, והיא הדירה היחידה שלכם. מחשבים מדרגה אחרי מדרגה:
- על 1,978,745 השקלים הראשונים: 0 ש״ח.
- על 368,295 השקלים הבאים, עד 2,347,040 ש״ח: 3.5%, כ־12,890 ש״ח.
- על 152,960 השקלים שנשארו, עד 2.5 מיליון: 5%, כלומר 7,648 ש״ח.
ביחד זה כ־20,538 ש״ח, כי כל חלק מהמחיר נכנס למדרגה שלו, ולא 5% על כל המחיר.
אם אותה דירה הייתה דירה נוספת, המס היה 8% על כל המחיר: 200,000 ש״ח. כמעט פי 10.
איך לא לשלם מס רכישה
הרבה מחפשים את זה. אין דרך לעקוף את המס, אבל יש פטורים והקלות שהחוק עצמו נותן. ההקלה הגדולה ביותר היא המדרגה הראשונה של דירה יחידה, שעד אליה לא משלמים כלום.
יש גם הקלות לקבוצות מסוימות, למשל לנכים ולעולים חדשים, וכל אחת מהן דורשת תנאים. עולה חדש שקונה דירה יחידה, למשל, משלם 0.5% בלבד על החלק שבין 1,978,745 ל־6,055,070 ש״ח. את ההקלות והטפסים תמצאו באתר רשות המסים. כשלא ברור אם הקלה חלה עליכם, כדאי להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון לפני שמגישים.
מתי משלמים מס רכישה ותוך כמה זמן
את ההצהרה על העסקה מגישים לרשות המסים תוך 30 יום מיום העסקה. את מס הרכישה משלמים תוך 60 יום מאותו יום. ברוב העסקאות הספירה מתחילה מיום החתימה על החוזה, לא מהיום שמקבלים מפתח או משלמים למוכר את התשלום האחרון.
אם רשות המסים מחשבת את המס אחרת ממה שהגשתם, ייתכן שיהיה הפרש לשלם.
- 1
עד 30 ימים
הגשת הצהרה על עסקת הרכישה לרשות המסים.
- 2
עד 60 ימים
תשלום מס הרכישה לפי השומה העצמית מתאריך העסקה.
- 3
אחרי השומה
תשלום הפרש, אם נקבע, לפי פרטי השומה.
איך משלמים מס רכישה: אזור אישי ומספר שובר
אפשר לשלם מס רכישה באינטרנט, או להפיק שובר ולשלם בבנק. נכנסים לאזור האישי באתר רשות המסים ובוחרים ״תשלום מסים במיסוי מקרקעין״.
כדי לשלם באינטרנט צריך את מספר השובר של העסקה. אין לכם שובר? מבקשים אותו בטופס 704. באותו טופס מבקשים גם את האישור לרישום הדירה בטאבו.
איפה בודקים את המדרגות
את הסימולטור, הוראת הביצוע, ההצהרה, התשלום וטופס 704 תמצאו באתר רשות המסים, ברשימה למטה. שם המדרגות מתעדכנות.
בשורה התחתונה: לא רק המחיר קובע את המס. המס תלוי גם בשאלה אם זו דירה יחידה, באיזו מדרגה נמצא כל חלק מהמחיר, ומתי משלמים.
מקורות רשמיים
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים
- סימולטור לחישוב מס ברכישת מקרקעין, רשות המסים
- הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין, טופס 7000
- תשלום מסים במיסוי מקרקעין
- בקשה לשובר תשלום או אישור לרישום, טופס 704
- בקשה לוועדה רפואית להקלות במסים, טופס 169
המידע המוצג הוא לצורכי חינוך פיננסי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פיננסי, המלצה או ייעוץ מס. כותבי מושקעים אינם בעלי רישיון ייעוץ. סכומי המס והזכאות עשויים להשתנות לפי הנתונים האישיים והעסקה. לפני קבלת החלטה או דיווח, כדאי להתייעץ עם בעל מקצוע מורשה.
נכתב על ידי רוי | צוות מושקעים
העמוד הזה עזר לכם?
הצעד הבא
או להמשיך לקרוא: משכנתא הפוכה: מהי ואיך היא עובדת
אהבתם את ההסבר?
ככה זה נשמע כל שישי. דופק השבוע: מה קרה, מה זה אומר עליכם, והבדיקה של השבוע. חמש דקות.
גילוי נאות: המידע בכתבה זו הינו למטרות חינוכיות ומידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ מס או המלצה לביצוע עסקאות בניירות ערך. אין לראות בתוכן זה תחליף לייעוץ מקצועי מבעל רישיון מתאים.