משכנתא מבנק גדול או קטן: איך משווים הצעה בלי ליפול על המספר הלא נכון

אותה משכנתא, שתי הצעות שונות

כדאי לזכור

איך משווים נכון בין הצעה של בנק גדול להצעה של בנק קטן, ואיפה פער קטן על הנייר נהיה הרבה כסף לאורך השנים

למה שתי הצעות על אותה דירה יכולות להיראות כמעט זהות, אבל לעלות אחרת

משכנתא היא אחד המקומות הכי מבלבלים בכסף משפחתי, דווקא כי הכול נראה מסודר. יש סכום הלוואה, יש שנים, יש החזר חודשי, ויש דף עם הרבה מספרים. קל לחשוב שאם שני בנקים נתנו הצעה לאותה דירה, ההבדלים כבר יהיו קטנים.

בפועל, לא מעט פעמים ההצעה היקרה יותר לא נראית דרמטית בכלל. לפעמים זה 0.2% במסלול אחד, לפעמים כמה עשרות שקלים בחודש בתחילת הדרך, ולפעמים בנק אחד פשוט מסדר את התמהיל כך שההחזר נראה נוח יותר עכשיו, אבל המחיר הכולל מתנפח אחר כך.

השאלה האמיתית היא לא אם הבנק גדול או קטן. השאלה היא אם אתם משווים את אותן ארבע שורות, או שני מסמכים שנראים דומים אבל בנויים אחרת.

מה באמת צריך להיות זהה לפני שמשווים מחיר

כדי להשוות בין שתי הצעות, צריך קודם לנטרל את כל מה שמטשטש את ההשוואה. אחרת זה קצת כמו להשוות בין שתי טיסות, כשבאחת מזוודה כלולה ובשנייה לא.

במשכנתא יש ארבעה דברים שצריכים להיות זהים כמעט לגמרי:

1. סכום ההלוואה: כמה באמת לוקחים מהבנק.
2. תקופת ההלוואה: למשל 25 שנה ולא 27.
3. התמהיל: החלוקה בין המסלולים, למשל כמה בפריים, כמה בקבועה לא צמודה וכמה במשתנה.
4. רמת הסיכון של ההצעה: האם יש הצמדה למדד, כמה חלק מהריבית יכול להשתנות, ומה קורה אם הריבית במשק עולה.

התמהיל, אם המונח הזה עדיין נשמע טכני, הוא פשוט החלוקה של המשכנתא לכמה "סלים" שונים. מסלול פריים הוא מסלול בריבית משתנה שזזה יחד עם ריבית הפריים. קבועה לא צמודה היא ריבית שנשארת קבועה בלי הצמדה למדד המחירים לצרכן. משתנה כל 5 שנים היא ריבית שנפתחת מחדש בכל חמש שנים, ולכן ההחזר העתידי שלה פחות צפוי.

אם בנק אחד נותן יותר פריים ופחות קבועה, או מאריך את התקופה בשנתיים, הוא לא בהכרח זול יותר. לפעמים הוא פשוט גורם לתשלום הראשון להיראות נעים יותר.

שתי דרכים להשוואה

השוואה נקייה

• •אותו סכום הלוואה
• •אותה תקופה
• •אותו תמהיל
• •אותה רמת סיכון

השוואה מטעה

• •שינוי בשנים
• •יותר מסלולים משתנים
• •שינוי בהצמדה למדד
• •אותו החזר אבל מבנה אחר

דוגמה מספרית: אותה משכנתא, פער קטן בריבית, פער גדול בכסף

ניקח זוג שקונה דירה ב-1,860,000 שקל ומביא הון עצמי של 676,000 שקל. המשכנתא המבוקשת היא 1,184,000 שקל ל-25 שנה.

שני הבנקים מציעים בדיוק אותו מבנה:

• 39% במסלול פריים
• 36% בקבועה לא צמודה
• 25% במשתנה כל 5 שנים

ההבדל הוא רק במחיר של כל מסלול.

הצעת בנק גדול:

• פריים: 4.55%
• קבועה לא צמודה: 5.10%
• משתנה כל 5: 4.28%
• החזר חודשי התחלתי: כ-6,705 שקל
• סך החזר לאורך 25 שנה, אם הריביות לא משתנות: כ-2,011,473 שקל

הצעת בנק קטן:

• פריים: 4.40%
• קבועה לא צמודה: 4.86%
• משתנה כל 5: 4.12%
• החזר חודשי התחלתי: כ-6,580 שקל
• סך החזר לאורך 25 שנה, אם הריביות לא משתנות: כ-1,973,899 שקל

הפער בתחילת הדרך הוא בערך 125 שקל בחודש. זה לא מספר שמרעיד בית. אבל על פני כל התקופה, תחת אותן הנחות, מדובר על פער של כ-37,574 שקל.

השוואה במספרים

בנק גדול

החזר חודשי התחלתי6,705₪

בנק קטן

החזר חודשי התחלתי6,580₪

ופה מגיע החלק שאנשים לפעמים מפספסים. המשא ומתן על משכנתא לא נמדד רק לפי השאלה אם הצלחתם "להוריד קצת". הוא נמדד לפי השאלה אם הורדתם קצת על אותו מוצר בדיוק.

איפה בנק קטן לפעמים מייצר כוח מיקוח, ואיפה זה נגמר

לבנק גדול יש בדרך כלל מותג חזק יותר, יותר סניפים, ולעיתים גם תחושה של תהליך מסודר יותר. לבנק קטן יש לפעמים פחות נוחות, אבל גם יותר סיבה להילחם על עסקה מסוימת.

זה לא אומר שבנק קטן תמיד יהיה זול יותר. זה גם לא אומר שבנק גדול יקר. מה שקורה לא מעט הוא שבנק אחד פותח במחיר "רגיל", ורק כשהוא רואה הצעה כתובה מהמתחרה הוא מתחיל לזוז.

כלומר, כוח המיקוח לא נוצר כשמבקשים "תעשו לי מחיר". הוא נוצר כשיש דף מתחרה עם אותם מסלולים, אותן שנים, ואחוזים שאפשר להניח זה מול זה.

גם כאן יש מלכודת. לפעמים בנק יגיד כן להורדת ריבית, אבל יפצה את עצמו במקום אחר: יזיז חלק מהכסף למסלול משתנה יותר, יאריך קצת את התקופה, או ישחק עם ההצמדה למדד. ההצעה אז נראית משופרת, אבל ההשוואה כבר לא נקייה.

השוואה במספרים

בנק גדול

סך החזר משוער2,011,473₪

בנק קטן

סך החזר משוער1,973,899₪

הטעות הכי יקרה: להשוות החזר חודשי במקום להשוות מבנה

הרבה משפחות מתחילות מהשאלה הכי טבעית בעולם: כמה יירד לנו כל חודש. זאת שאלה חשובה, כי בסוף צריך לעמוד בתשלום. אבל היא לא מספיקה.

אם הצעה אחת מראה 6,540 שקל והשנייה 6,640 שקל, קל לבחור בזו הנמוכה יותר. הבעיה היא שהמספר הזה מושפע לא רק מהריבית, אלא גם מתקופת ההלוואה, מהחלוקה בין המסלולים, ומהשאלה כמה מהמשכנתא חשוף לשינויים בעתיד.

אותו החזר חודשי יכול להגיע משתי משכנתאות שונות מאוד. אחת יכולה להיות יותר יציבה ויקרה קצת עכשיו. השנייה יכולה להיות זולה יותר בהתחלה, אבל פתוחה יותר לשינויי ריבית או מדד.

ה"רגע רגע" של ההשוואה הוא זה: החזר חודשי דומה לא אומר שההצעות דומות. לפעמים דווקא הצעה שנראית כמעט זהה מסתירה סיכון גבוה יותר, ולפעמים פער קטן בריבית על אותו מבנה שווה יותר מכל שיחת מיקוח דרמטית.

מה אפשר לבדוק על הדף לפני שחוזרים לבנק עם הצעה נגדית

כאן לא צריך להיות יועץ משכנתאות כדי לשאול את השאלות הנכונות. אפשר פשוט לבדוק אם שתי ההצעות עונות על אותו צ'ק-ליסט:

• האם סכום ההלוואה זהה
• האם מספר השנים זהה בכל מסלול
• האם אחוז החלוקה בין המסלולים זהה
• האם יש מסלולים צמודי מדד, ואם כן באותו משקל
• מה ההחזר ההתחלתי
• מה סך ההחזר לפי דף ההצעה
• מה יכול להשתנות בעתיד, ומה קבוע מראש

אם משהו מהרשימה הזאת שונה, עוד לא הגעתם לשלב שבו באמת אפשר להגיד מי זול יותר.

לפעמים שווה לבקש מכל בנק לתמחר בדיוק את אותו תמהיל. רק אחרי שיש שתי הצעות ישרות, אפשר לראות מי באמת הוריד מחיר ומי רק שינה אריזה.

מה משתנה בהבנה אחרי שעושים את ההשוואה נכון

כשמסתכלים על משכנתא כמו על מוצר אחד, קל לפספס את התמחור. כשמפרקים אותה לאותם מסלולים באותן שנים, הרבה מהעשן מתפזר.

הנקודה החשובה היא לא שבנק קטן טוב יותר או שבנק גדול פחות טוב. הנקודה היא שהבנק הראשון שמדבר אתכם לא בהכרח נותן את המחיר האמיתי שהוא מוכן לתת, והמסמך שנראה "כמעט אותו דבר" יכול להכיל פער של עשרות אלפי שקלים.

אף אחד לא שולח לכם מכתב שאומר ששילמתם עוד 37,574 שקל כי השוויתם נוסח במקום מספרים.

בסוף, ההבנה הכי שימושית היא זו: במשכנתא, כוח המיקוח מגיע פחות מכמה חזק דיברתם, ויותר מכמה נקי השוויתם.

התוכן הוא לחינוך פיננסי בלבד ואינו מהווה ייעוץ או המלצה. כותבי מושקעים אינם בעלי רישיון ייעוץ. המספרים וההחזרים עשויים להשתנות לפי הנתונים האישיים, הריבית והמסלולים בכל מקרה. כל מקרה שונה, ושווה לשקול התייעצות עם בעל רישיון מתאים לפני קבלת החלטה.

נכתב על ידי רוי | צוות מושקעים