מחשבון משכנתא
חמש שאלות קצרות, ותראו כמה משכנתא אפשר לקחת, כמה תשלמו בחודש, ומה קורה כשהריבית זזה. שום מספר לא נשלח אלינו.
אחרי התשובה אפשר לדייק: התקופה, המסלולים והריביות.
או מתחילים מסיפור לדוגמה, ומשנים אחר כך:
דוגמהדירה לדוגמה. נוגעים במספרים למעלה ומשנים לשלכם.
ההחזר החודשי, בתמהיל נפוץ
8,535 ₪
משכנתא של 1,500,000 ₪ ל־25 שנה. זה 30% מההכנסה שלכם.
הכי הרבה שאפשר לקחת על הדירה הזו: 1,575,000 ₪, 75% מהמחיר.
כמה מההכנסה הולך להחזר
אם הפריים יעלה ב־3%: 36%
ב־40% הבנק בודק את הבקשה מקרוב. מעל 50% הוא לא מאשר.
אם הפריים יעלה ב־3%, ההחזר יגיע עד 10,004 ₪ בחודש, 36% מההכנסה.
התמהיל
- קבועה לא צמודה, שליש
- פריים, שליש
- משתנה כל 5 לא צמודה, שליש
ואם לתקופה אחרת, בשנים:
ל־25 שנה: 8,535 ₪ בחודש, 30% מההכנסה, ובסך הכול כ־2,560,401 ₪.
יש לכם מרווח של כ־2,665 ₪ בחודש עד קו ה־40% של הבנק. ההון שלכם מכסה 29% מהמחיר, יותר מה־25% שהבנק דורש בדירה ראשונה.
שליש מהמשכנתא בפריים. כשבנק ישראל משנה את הריבית, ההחזר זז איתה.
מה אפשר לעשות עם זה
איך מחשבים משכנתא, ושאלות נפוצות
מה זה כלל 329 של בנק ישראל?
כלל 329 הוא ההגבלה של בנק ישראל על תמהיל המשכנתא. לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה, ולכן לא יותר משני שליש בריבית משתנה (כולל פריים). הכלל נועד למנוע חשיפה מוגזמת לעליית ריבית, ומכוון להגן על הצרכן.
מה זה תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא הפיצול של ההלוואה למסלולים שונים. ריבית פריים, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה מדד, ריבית משתנה צמודה מדד, ריבית משתנה לא צמודה. כל מסלול מתנהג אחרת בעליית ריבית או באינפלציה, ולכן התמהיל קובע את רמת הסיכון של ההלוואה.
למה כדאי לתכנן תרחישי ריבית?
ריבית משכנתא יכולה לקפוץ דרמטית במהלך 25 או 30 שנה. ריבית פריים זינקה מ-1.6% ל-6.25% בין 2022 ל-2023 והוסיפה אלפי שקלים להחזר חודשי. תרחיש ריבית מציג מה קורה להחזר החודשי ולסך הריבית במקרה של קפיצה, ועוזר להעריך אם המשכנתא עומדת בלחץ.
איך משווים בין הצעות משכנתא מבנקים שונים?
השוואה בין הצעות בנקים מתחילה בהחזר החודשי הראשון, אבל לא מסתיימת שם. צריך להשוות גם את סכום הריבית הכולל לאורך כל ההלוואה, את התשלום השיא (פיק) במהלך השנים, את עמלות השוטף, ואת תנאי הפירעון המוקדם. בהשוואת ההצעות כאן רואים לכל הצעה את ההחזר הראשון, את השיא, את הסכום הכולל ואת העמלות, ומשתי הצעות גם אותן זו לצד זו.
כמה הבנק יממן?
LTV (Loan-to-Value) הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. בנק ישראל מגביל אותו לפי סוג הדירה: 75% לדירה ראשונה, 70% לשיפור דיור, 50% להשקעה. המגבלה קיימת כדי שהבנק והלווה לא ייקלעו לסיכון מצרפי כשמחירי דירות יורדים.
ואיך מעריכים כמה משכנתא אפשר לקחת?
המכפיל 5.5 הוא קירוב לכלל הבנקים: ההחזר החודשי לא יעבור 40% מההכנסה על תמהיל מאוזן ל־25 שנה. בריבית של ~4.75% זה יוצא בערך פי 5.5 מההכנסה השנתית. כל בנק יכול לגזור קצת אחרת, בעיקר לפי משך תקופה ותמהיל ספציפי.
מה אפשר ללמוד עכשיו
העמוד הזה עזר לכם?
רוצים לדעת מתי המספרים משתנים?
כל שישי אנחנו שולחים את דופק השבוע: מה זז בריבית, במדד ובכיס שלכם, ומה שווה לבדוק.
הכללים בכלי נבדקו מול המקורות הרשמיים ב־28 בספטמבר 2026. נתונים שמתעדכנים לבד מציינים את התאריך שלהם.
הכלי נוצר באופן אוטומטי על סמך הנתונים שהזנתם. אין בו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ השקעות או המלצה. לפני שחותמים על משכנתא, בודקים את ההצעה עם הבנק או עם יועץ/ת משכנתאות, לפי המצב האישי והפיננסי שלכם. מושקעים מספקים תוכן חינוכי בלבד. החלטות פיננסיות באחריות הנוטל בלבד.
רוי מלמד, רוי לא מייעץ.