איך בוחן המשכנתא של מושקעים מחשב, ולמה אפשר לסמוך על המספרים
הדף הזה מסביר בדיוק איך הכלי שלנו מגיע למספרים שהוא מציג, אילו נוסחאות הוא משתמש בהן, אילו כללי בנק ישראל הוא אוכף, ומול אילו מקורות חיצוניים בדקנו את המספרים. הכל פתוח, הכל ניתן לשחזור.
- גרסת כללי רגולציה
- 2024.1
- בנק ישראל הוראה 329
- תאריך אימות כללים
- 2026-04-26
- מאומת מול נוסח 329 הציבורי
- תאריך עדכון ריביות
- 2026-07-29
- נתון חי מהדאטהבייס
ריביות נכון לעכשיו
הערכים האלה נשלפים בכל טעינת דף מטבלת live_values בדאטהבייס שלנו. מושקעים־בוט מתעדכן מול בנק ישראל ובורסה לניירות ערך מדי יום (כשהאינטגרציה תיכף תיכנס), כך שהערכים שאתם רואים תואמים את השוק. בכל ערך מצוין המקור והתאריך — אם משהו נראה לא־עדכני, תוכלו להצליב מול האתר של בנק ישראל או של הבורסה.
| ערך | נכון להיום | מקור | עודכן ב־ |
|---|---|---|---|
| ריבית פריים (BOI base + 1.5%) | 5.00% | בנק ישראל | 2026-07-29 |
| עוגן משתנה כל 5 לא צמודה (אג"ח שקלי 5 שנים) | 3.53% | בנק ישראל | 2026-07-31 |
| עוגן משתנה כל 5 צמודה (גליל 5 שנים) | 1.70% | בנק ישראל | 2026-07-31 |
| הנחת אינפלציה שנתית | 2.0% | עדכון ידני | 2026-04-27 |
איך אנחנו מחשבים
ההחזר החודשי במסלול לא צמוד מחושב בנוסחת שפיצר הסטנדרטית, זהה ל־PMT(rate/12, n*12, -principal) של אקסל. ריבית חודשית היא הריבית השנתית מחולקת ב־12, ומספר התקופות הוא שנים כפול 12. הנוסחה הזו היא הסטנדרט של הבנקאות הישראלית והעולמית, ואין בה משום הערכה.
במסלולים צמודי מדד, היתרה גדלה כל חודש לפי מדד שנתי שמומר לקצב חודשי גיאומטרי, ורק אחר כך מחושבת הריבית וההחזר על היתרה החדשה. זו המוסכמה שבה משתמשים הבנקים בישראל ובנק ישראל בפיקוח שלו.
תמהיל מרובה מסלולים מחושב כסכום של לוחות הסילוקין החודשיים של כל מסלול בנפרד, חודש מול חודש. אין הפסקות ביניים ואין תשלום בלון. גרייס וקרן שווה אינם נתמכים בגרסה הראשונה.
מבחני עמידות מרעננים את ה־PMT בכל חודש בתוך חלון הזעזוע, כך שזעזוע ריבית אמצע־מסלול מטופל נכון: בתוך החלון הריבית גבוהה והיתרה הולכת ויורדת, ומחוץ לחלון הריבית חוזרת לערך המקורי. אפשר להגדיר חלון סופי או זעזוע מתמשך לכל אורך המסלול.
קוד מקור פתוח לקריאה בריפו: מנוע החישוב כולו ב־src/lib/calculators/mortgage/ (פונקציות pmt, amortize, amortizeLinked, combine, stress).
מה בנק ישראל אוכף, וכיצד
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת את כללי המשכנתא בישראל. הכלי מחשב את ארבעת הכללים האלה ומציג אותם בזמן בנייה של התמהיל. כשהתמהיל לא עומד באחד הכללים, מתקבל ספק אדום, לא רק התראה.
| כלל | סף | סעיף 329 |
|---|---|---|
| לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול קבועה לא צמודה | ≥ 33.33% | §7 |
| חלק הפריים לא יכול לעבור שני שלישים מהמשכנתא | ≤ 66.67% | §7 |
| סך החלק המשתנה (פריים + משתנה כל 5) לא יכול לעבור שני שלישים | ≤ 66.67% | §7 |
| משך מסלול מקסימלי | 30 שנה | §8 |
| יחס החזר־להכנסה (PTI) — חסימה קשה | 50% | §1.2 |
| יחס החזר־להכנסה (PTI) — סף 100% משקל סיכון | 40% | §1.2 |
תקרות LTV לפי סוג נכס
| סוג נכס | תקרת LTV |
|---|---|
| דירה ראשונה | 75% |
| שיפור דיור | 70% |
| דירה להשקעה | 50% |
המקור הראשוני לכללים הללו הוא נוסח הוראה 329 באתר בנק ישראל, ולא סיכום של גורם שלישי.
מה הכלי מוסיף מעבר לרגולציה
חלק מהמספרים הם הערכות חינוכיות, לא חוקים. כל מספר כזה מסומן בקוד בתגית APPROX וגם נחשף למשתמש בכל מקום שהוא מופיע בממשק. הנה הרשימה המלאה.
| הנחה | ערך נוכחי | למה זה לא חוק |
|---|---|---|
| מכפיל הכנסה למשכנתא מקסימלית | ×5.5 | כיול חד־נקודתי לכלל ה־40% של בנק ישראל על הכנסה נטו, סביב 25 שנה ב־5%. סוטה ב־10%–15% עבור שילובי ריבית ומשך אחרים. |
| קליטת זעזוע ריבית במסלולי משתנה כל 5 | 0.6× | משתנה־כל־5 מתאפסת כל חמש שנים. בתוך חלון זעזוע, רק כ־0.6 מהתזוזה של הפריים מתגלגל בממוצע. שיקול דעת, לא מספר רגולטורי. |
| הנחת אינפלציה שנתית למסלולים צמודים | 2.0% | אינפלציה ממומשת משתנה משנה לשנה. בישראל 2022–23 היא הייתה מעל 4%. אנחנו מציגים את זה כהנחה, לא תחזית. |
| ריבית פריים נוכחית | 5.00% | ריבית בנק ישראל פלוס 1.5%. נשלפת מטבלת live_values; הבוט מעדכן מול הודעות הריבית של בנק ישראל. מקור נוכחי: בנק ישראל (עודכן 2026-07-29). |
ריביות שוק התחלתיות לפי מסלול
| מסלול | ריבית התחלתית |
|---|---|
| פריים | 5.00% |
| קבועה לא צמודה | 5.25% |
| קבועה צמודה | 3.53% |
| משתנה כל 5 לא צמודה | 4.53% |
| משתנה כל 5 שנים צמודה למדד | 4.11% |
הריביות נדגמו ביום 2026-07-30. הריביות שתקבלו מהבנק תלויות בפרופיל אישי, גודל ההלוואה, ויחס LTV, ויכולות לסטות בכמה עשיריות אחוז למעלה ולמטה.
איך אימתנו את המספרים
לפני העלאה לפרודקשן, כל אחד מחמשת תרחישי הייחוס נבדק מול שני מקורות חיצוניים בלתי תלויים. הסטיות נמצאות בתוך הסבילות של מדיניות הדיוק שלנו (±50 ש״ח על ההחזר החודשי, ±1,000 ש״ח על סך הריבית). הטבלה למטה היא יומן הביקורת המלא.
| תרחיש | החזר ראשון | סך ריבית | החזר במבחן עמידות | מקורות |
|---|---|---|---|---|
| A · 1.5M ל־25 שנה | 8,871.90 (Δ 0) | 1,161,569 (Δ 0) | 10,361 (Δ <1) | Mashkantaguru + Excel-PMT |
| B · 1.2M ל־30 שנה | 6,626.44 (Δ 0) | 1,185,519 (Δ 1) | 8,218 (Δ <1) | Mashkantaguru-PMT + Excel-PMT |
| C · 1.8M ל־25 שנה צמוד | 9,906.85 (Δ 0.003) | 1,310,148 (Δ 0.16) | 14,956 (Δ <1) | Mashkantaguru-PMT + הרכבה צמודת מדד חודשית |
| D · 900K ל־15 שנה | 7,172.27 (Δ 0) | 391,008 (Δ 1) | 7,960 (Δ <1) | Mashkantaguru-PMT + Excel-PMT |
| E · 1.0M ל־20 שנה | 6,856.88 (Δ 0) | 645,650 (Δ 0) | 7,758 (Δ <1) | Mashkantaguru-PMT + Excel-PMT |
איך לשחזר את הבדיקה בעצמכם
הצרכן הישראלי המוביל לחישוב משכנתא, Mashkanta Guru, חושף את פונקציית ה־PMT שלו ישירות. פותחים את mashkantaguru.co.il/mortgage-calculator/, פותחים DevTools, ומריצים בקונסול:
const f = document
.getElementById('mortgage_simulatorApp')
.__vue__.$children[3]
.calculateMonthlyPaymentShpitzer;
f(1200000, 5.25, 30); // → 6626.444425702768אותה תוצאה אצלנו לאותם פרמטרים: 6,626.44. ההפרש אפס. אותה בדיקה רצה על כל חמשת התרחישים, פלוס בדיקה מקבילה מול נוסחת PMT של אקסל הממומשת בקוד עצמאי.
עבור תרחיש C הצמוד, בנינו לוח סילוקין מלא של 25 שנה כשמרכיבים את ה־PMT של Mashkanta Guru עם ריבוע מדד חודשי לפני כל חודש (balance *= (1+(1+cpi)^(1/12)-1)). זוהי המוסכמה הבנקאית הפורמלית למסלולים צמודי מדד. ההתאמה לסך ריבית של 25 שנה היא ±0.16 ש״ח.
תיעוד מפורט בריפו תחת docs/research/mortgage-math-survey.md §f.
מדיניות הדיוק והאימות המלאה מוגדרת ב־ADR־004 בריפו (docs/decisions/ADR-004-mortgage-math-self-validation-policy.md). היא קובעת איך אנחנו ניגשים לשינוי בכללי בנק ישראל ואיך אנחנו מאמתים מחדש בכל שחרור.
איך נטפל בבאג מתמטי אם יתגלה
הכלי חינוכי, אבל המספרים שלו צריכים להיות נכונים. אם תמצאו פער בין מה שהכלי מחשב לבין מה שמחשבון מורשה אחר נותן באותם פרמטרים, יש לנו פרוטוקול קבוע:
- תוך 24 שעות, נפתח רישום אירוע פנימי עם המקרה והמקור.
- נוסיף את התרחיש הכושל כמבחן רגרסיה לפני שמתקנים את הקוד.
- נריץ מחדש את כל חמשת התרחישים מול שני המקורות החיצוניים, ונרשום את התוצאות בלוג הבדיקה הציבורי.
- נפרסם תיקון פומבי בדף הזה עם תאריך ותיאור התיקון.
קישורים שמשותפים מהכלי שורדים תיקונים. המצב מקודד ב־URL, התוצאה לא, אז קישור ישן ייפתח עם הקוד המתוקן ויראה תוצאה מתוקנת.
מוכנים לבדוק את התמהיל שלכם?
בלי הרשמה, בלי שליחה לבנקים, בלי לסיים שיחת מכירה.
רוי מלמד, רוי לא מייעץ
הכלי נוצר באופן אוטומטי על סמך הנתונים שהזנתם. אין בו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ השקעות או המלצה. החתימה על משכנתא חייבת בליווי יועץ/ת משכנתאות מורשה או גורם מוסמך אחר, ועל בסיס המצב האישי והפיננסי שלכם. מושקעים מספקים תוכן חינוכי בלבד. החלטות פיננסיות באחריות הנוטל בלבד.