מה זה תמהיל משכנתא, ואיך קוראים הצעת בנק בלי ללכת לאיבוד

ארבע שורות בהצעה, ואחת שמשנה את כל הסיפור

כדאי לזכור

תמהיל משכנתא הוא לא רק חלוקה בין מסלולים. הוא קובע מה יישאר קבוע, מה יכול לזוז, ואיפה הצעה זולה בפתיחה עלולה לעלות יותר לאורך הדרך.

מה בעצם שואלים כששואלים על תמהיל

כשאומרים "תמהיל משכנתא" מתכוונים להרכב של ההלוואה: כמה כסף נכנס לכל מסלול, לאיזו תקופה, ובאיזה סוג ריבית או הצמדה. במקום הלוואה אחת של 1.2 מיליון שקל, אפשר לראות בהצעה שלוש או ארבע הלוואות קטנות שיושבות זו לצד זו. כל אחת מגיבה אחרת לריבית, למדד ולזמן.

המילה תמהיל נשמעת לפעמים כאילו יש פה מתכון סודי. אין.

למה בכלל מפצלים משכנתא למסלולים

הסיבה פשוטה: אין מסלול אחד שעושה הכל טוב. מסלול שנותן החזר יציב בדרך כלל יקר יותר ביום החתימה. מסלול שנראה זול בהתחלה בדרך כלל משאיר יותר דברים פתוחים להמשך. הפיצול מאפשר לחלק את הסיכונים: כמה כסף יישאר קבוע, כמה יזוז עם ריבית, וכמה יושפע מהמדד.

הבנק גם מציג את המשכנתא כך כי כל מסלול מתומחר אחרת. מבחינתכם זה אומר שהשאלה היא לא רק "מה ההחזר החודשי", אלא "ממה ההחזר החודשי הזה בנוי".

שתי דרכים להשוואה

מה נשאר יציב יותר

• •קל"צ: ההחזר לא צמוד למדד
• •קבועה צמודה: הריבית קבועה, הקרן לא
• •תקופה קצרה יותר מקטינה זמן חשיפה

מה זז יותר לאורך הדרך

• •פריים: מגיב מהר לריבית
• •משתנה כל 5: נפתחת בתחנת עדכון
• •מסלול צמוד מדד: הקרן יכולה לטפס

מה כל מסלול עושה להחזר לאורך הזמן

פריים הוא מסלול בריבית שנעה עם ריבית הפריים. כשהריבית במשק יורדת, ההחזר יכול לרדת. כשהריבית עולה, הוא יכול לעלות מהר. זה מסלול גמיש יחסית, אבל לא יציב.

קל"צ, קבועה לא צמודה, היא מסלול עם ריבית קבועה בלי הצמדה למדד. אם חתמתם על תשלום חודשי מסוים, הוא לא אמור להשתנות בגלל מדד המחירים. זה קונה ודאות, ובדרך כלל ודאות עולה יותר בריבית ההתחלתית.

קבועה צמודה נותנת לפעמים ריבית התחלתית נמוכה יותר, אבל הקרן צמודה למדד. כלומר, אם המדד עולה, גם יתרת החוב וההחזר יכולים לעלות איתו. המספר הראשון נראה רגוע יותר, אבל הוא לא נשאר לבד.

משתנה כל 5 היא משפחה של מסלולים שבה הריבית מתעדכנת אחת לכמה שנים, לרוב כל חמש, ולפעמים יש גם הצמדה למדד. לכן היא יכולה להיראות זולה בכניסה, אבל המחיר האמיתי שלה תלוי גם בתחנת העדכון הבאה. על המנגנון הזה יש אצלנו מדריך נפרד: ריבית משתנה כל 5 שנים במשכנתא.

איפה רואים את הפער בין זול עכשיו ליקר אחר כך

בדוגמה היפותטית של 300 אלף שקל ל-25 שנה, קל"צ בריבית 4.9% מייצרת החזר התחלתי של כ-1,736 שקל בחודש וסך תשלומים של כ-520,901 שקל לאורך כל התקופה.

באותו סכום ובאותה תקופה, קבועה צמודה בריבית 3% נראית קלה יותר בפתיחה: כ-1,423 שקל בחודש. אבל אם המדד יעלה בקצב שנתי של 2.5%, ההחזר בדוגמה הזאת מטפס לכ-1,821 שקל סביב השנה העשירית ולכ-2,331 שקל סביב השנה העשרים, וסך התשלומים מגיע לכ-590,995 שקל.

השוואה במספרים

קל"צ 4.9%

החזר פתיחה1,736₪

סך תשלומים520,901₪

קבועה צמודה 3%

החזר פתיחה1,423₪

סך תשלומים590,995₪

זאת בדיוק הנקודה שתמהיל אמור לחשוף. לא רק כמה נעים המסלול ביום החתימה, אלא מה עלול לקרות לו כשהזמן עובר.

מה זה "שליש", ומאיפה זה הגיע

כשאנשים אומרים "לשים שליש בפריים", הם משתמשים בשפה שנשארה מהרגולציה, ובעצם מסתתרים כאן שני "שלישים" שונים.

הראשון כבר לא קיים. במשך שנים בנק ישראל הגביל את רכיב הפריים במשכנתא לעד שליש מסך ההלוואה. בעדכון של הפיקוח על הבנקים מ-27 בדצמבר 2020, שנכנס לתוקף להלוואות חדשות ב-17 בינואר 2021, המגבלה הזאת הוסרה, והפריים יכול היום להגיע עד שני שלישים מההלוואה.

השני עדיין בתוקף. לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, החלק של המשכנתא בריבית משתנה לא יעלה על 66.66%. במילים של הצעת בנק: לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה. זאת הרצפה שכל תמהיל שתראו עומד עליה.

לכן "שליש" הוא לא חוק טבע של תמהיל, אלא שני כללים רגולטוריים שהתערבבו לביטוי אחד: אחד היסטורי ואחד שעדיין מגדיר את הרצפה. אם יועץ, בנקאי או כתבה זורקים את המילה הזאת, שווה להבין על איזה מהם הם מדברים, ואם בכלל מדובר בהחלטה אמיתית בתוך ההצעה שלכם.

איך קוראים הצעת בנק בלי ללכת לאיבוד

הצעת משכנתא נראית לפעמים כמו טבלה טכנית, אבל יש בה כמה שורות שמספרות כמעט הכל:

• אחוז מכל מסלול. זה אומר כמה מההלוואה יושב בפריים, כמה בקל"צ, כמה בצמודה וכמה במשתנה.
• ריבית. זה המחיר של כל מסלול, אבל רק בתוך המנגנון שלו. 3% צמודה ו-4.9% לא צמודה אינן אותו מוצר.
• תקופה. אותה ריבית על 20 שנה ועל 30 שנה יכולה להיראות דומה בהחזר החודשי, אבל לייצר פער גדול בסך התשלומים.
• סך החזר. זה המספר שעוזר לראות כמה תשלמו לאורך זמן, לא רק החודש. במסלולים משתנים או צמודים זה מספר שמבוסס על הנחות, לא הבטחה.
• לוח סילוקין. אם רוצים לראות מתי הקרן באמת מתחילה לרדת, זה המסמך החשוב. יש אצלנו גם מדריך נפרד על לוח סילוקין.

שלב אחר שלב

1. 1

   אחוז מההלוואה

   כמה כסף יושב בכל מסלול

2. 2

   ריבית

   מה המחיר של אותו מסלול בתוך המנגנון שלו

3. 3

   תקופה

   כמה שנים מושכות את התשלום קדימה

4. 4

   סך החזר

   כמה כל המסלול צפוי לעלות לאורך הדרך

כדי לראות איך המספרים מתחברים, אפשר לדמיין הצעה שמחלקת משכנתא של 1.2 מיליון שקל כך: 30% בפריים, 40% בקל"צ, 15% בקבועה צמודה ו-15% במשתנה כל 5. בטבלה עצמה כל שורה תראה בנפרד את הריבית, התקופה וההחזר של אותו חלק. מה שחשוב הוא לא רק כל שורה לבד, אלא כמה מתוך כל ההלוואה נשאר חשוף לשינויי ריבית או מדד.

מה בעצם משנים כשמשחקים עם התמהיל

כשמגדילים את חלק הקל"צ, בדרך כלל קונים יותר יציבות, אבל לעיתים במחיר התחלתי גבוה יותר.

כשמגדילים את חלק הפריים, פותחים יותר רגישות לשינויי ריבית. זה יכול לעבוד לטובה אם הריבית יורדת, ולהכביד אם היא עולה.

כשמגדילים מסלולים צמודי מדד, ההחזר הראשון עשוי להיראות קל יותר, אבל נשאר יותר מקום להפתעות בהמשך.

וכשמאריכים תקופה, ההחזר החודשי בדרך כלל יורד, אבל יותר חודשים פירושם יותר תשלומי ריבית בסך הכל. לפעמים שינוי בתקופה משנה את ההצעה יותר מהבדל קטן בריבית.

מה אפשר לעשות עם זה רגע לפני המחשבון

אפשר לקחת מהצעת הבנק רק ארבעה נתונים לכל מסלול: סכום או אחוז, סוג המסלול, ריבית ותקופה. זה כבר מספיק כדי להזין למחשבון המשכנתא של מושקעים ולראות איך שינוי באחוזים או בשנים מזיז את ההחזר ואת הסיכון. המספרים נשארים אצלכם בדפדפן.

אפשר גם להשוות שתי הצעות לא רק לפי "כמה יוצא לי בחודש הראשון", אלא לפי שלוש שאלות יותר טובות:

• מה נשאר קבוע ומה פתוח לשינוי
• כמה מהתמהיל צמוד למדד
• איזה חלק מההחזר הנמוך של היום נקנה במחיר של יותר אי ודאות מחר

המטרה של השלב הזה היא לא למצוא "תמהיל נכון" מתוך רשימה מוכנה. המטרה היא להבין מה אתם בכלל רואים, כדי שהמחשבון וההשוואה ידברו באותה שפה כמו ההצעה של הבנק.

התוכן מיועד לחינוך פיננסי בלבד ואינו מהווה ייעוץ או המלצה. כותבי מושקעים אינם בעלי רישיון ייעוץ. המספרים והדוגמאות עשויים להשתנות לפי הנתונים האישיים, תנאי ההלוואה והמדד בפועל. בכל מקרה אישי שווה להתייעץ עם בעל רישיון מתאים.

נכתב על ידי רוי | צוות מושקעים