חוזה שכירות: מה חייב להיות בו?

מה זה חוזה שכירות בלתי מוגנת

רוב חוזי השכירות החדשים בישראל הם שכירות בלתי מוגנת. כלומר, השוכר מקבל זכות לגור בדירה לתקופה שכתובה בחוזה. הוא לא מקבל את ההגנות המיוחדות של חוק הגנת הדייר, מה שנקרא ״דיירות מוגנת״.

תוכן עניינים

• מה זה חוזה שכירות בלתי מוגנת
• מה חוק השכירות והשאילה מחייב לכתוב בחוזה
• כמה ערבות מותר לבעל הבית לדרוש
• מי משלם ארנונה, ועד בית ותיקונים
• מה קורה כשרוצים לצאת לפני סוף החוזה
• מה לבדוק לפני שחותמים
• מקורות ועדכון

דיירות מוגנת היא מסלול ישן ונדיר, שקשור בדרך כלל לדירות ישנות ולזכויות מלפני שנים. היא לא נוצרת רק כי בחוזה לא כתוב ״בלתי מוגנת״. על חוזה רגיל לדירה חלים בדרך כלל חוק השכירות והשאילה ומה שהצדדים הסכימו ביניהם.

למה זה חשוב? כי החוזה הרגיל קובע מתי השכירות מתחילה ונגמרת, כמה משלמים, ומה קורה אם צד אחד לא עומד במה שהתחייב. שכר דירה הוא הוצאה חודשית גדולה, והפרטים בחוזה קובעים לא מעט מהעלות ומהשקט שלכם לאורך השנה.

מה חוק השכירות והשאילה מחייב לכתוב בחוזה

לפי החוק, חוזה שכירות לדירה צריך להיות בכתב, חתום על ידי המשכיר והשוכר, וכל צד מקבל עותק חתום. חוזה שלא נכתב לא מתבטל בגלל זה, אבל קשה מאוד להוכיח מה סוכם.

החוק מפרט מה החוזה צריך לכלול:

• הכתובת של הדירה, ושמות, תעודות זהות וכתובות של שני הצדדים.
• תיאור הדירה, הריהוט והציוד שבה.
• תקופת השכירות, ואם יש אפשרות להאריך.
• תנאי ביטול.
• שכר הדירה, מתי משלמים ואיך.
• התשלומים הנוספים שהשוכר משלם.

החוזה הוא גם המקום לתעד את מצב הדירה והציוד. רשימה של הריהוט, המונים, המפתחות והפגמים שכבר קיימים היא לא טופס מיותר. היא מראה מה קיבלתם ביום הכניסה ומה תחזירו ביציאה. אפשר לצרף תמונות עם תאריך כנספח, ולכתוב בחוזה שהנספח הוא חלק ממנו.

שלב אחר שלב

1. 1

   הצדדים והדירה

   כתובת, זהות ותיאור הדירה והציוד.

2. 2

   הזמן והמחיר

   תקופה, הארכה, דמי שכירות ומועד התשלום.

3. 3

   הוצאות וסיום

   תשלומים נוספים, ערובה ותנאי ביטול.

כדאי גם שלא יישארו בחוזה דברים פתוחים. למשל: האם יש אופציה להאריך ועד מתי מודיעים עליה, איך שולחים הודעות, ומה נחשב תקלה שצריך לתקן. חוזה מסודר לא מחליף שיחה, אבל הוא זוכר אותה גם אחרי כמה חודשים.

כמה ערבות מותר לבעל הבית לדרוש

החוק מגביל ערבות שעולה לשוכר כסף, למשל מזומן או ערבות בנקאית. כל הערבויות ביחד לא יכולות לעבור את הנמוך מבין השניים: שכר הדירה של שליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות.

דוגמה: חוזה לשנה, ב־5,000 ש״ח בחודש. שליש מהתקופה הוא ארבעה חודשים, כלומר 20,000 ש״ח. שלושה חודשי שכירות הם 15,000 ש״ח. אז המקסימום כאן הוא 15,000 ש״ח. התקרה הזאת חלה על ערבויות שעולות לשוכר כסף, לא בהכרח על כל סוג של בטוחה.

השוואה במספרים

שליש מתקופת חוזה

4 חודשי שכירות20,000₪

3 חודשי שכירות

תקרת הערובה בדוגמה15,000₪

החוק גם קובע מתי בעל הבית יכול להשתמש בערבות. למשל: שכר דירה או חשבונות שוטפים שלא שולמו, נזק שהשוכר אחראי לתקן, או דירה שלא פונתה בסוף התקופה. לפני כן הוא צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולתת לו הזדמנות לתקן. בסוף השכירות הוא מחזיר את הערבות, או מה שנשאר ממנה. יש לו 60 ימים מהיום שקיבל את הדירה בחזרה, או מהיום שהחובות נסגרו, המאוחר מביניהם.

מי משלם ארנונה, ועד בית ותיקונים

בתקופת השכירות השוכר משלם את שכר הדירה, ארנונה, מים, חשמל, גז ושירותים שוטפים אחרים. הוא משלם גם את התשלום השוטף לוועד הבית או לחברת הניהול.

השוכר לא משלם על קנייה או שדרוג של מערכות קבועות בבניין, ולא על ביטוח המבנה. הוא גם לא משלם חובות של בעל הבית לאחרים. גם דמי תיווך למתווך שעבד בשביל בעל הבית לא אמורים לצאת מהכיס של השוכר.

יש הבדל גדול בין ועד בית שוטף לפרויקט חד־פעמי. ניקיון, תאורה ותחזוקה רגילה של הבניין הם לא החלפת מעלית או שיפוץ חזית. כשהחוזה מפרט, יש פחות ויכוחים אחר כך.

בתיקונים, השוכר אחראי לנזק שנגרם משימוש לא סביר בדירה. על תקלה משמעותית אחרת אחראי בדרך כלל בעל הבית. מהיום שביקשתם תיקון יש לו עד 30 יום לתקן, ובתקלה דחופה שלא מאפשרת לגור בדירה כרגיל, עד שלושה ימים. החוק לא פותר כל ויכוח על מה בדיוק קרה, ולכן שמרו תיעוד של הפנייה ושל מצב הדירה.

שתי דרכים להשוואה

פגם שאינו קל ערך

• •עד 30 ימים מדרישה
• •לאחר פנייה של השוכר
• •באחריות המשכיר ככלל

פגם דחוף

• •עד 3 ימים מדרישה
• •כשלא ניתן לגור בדירה באופן סביר
• •מועד קצר יותר בחוק

מה קורה כשרוצים לצאת לפני סוף החוזה

חוזה לתקופה קבועה לא אומר שאפשר לצאת מתי שרוצים. לפעמים החוזה מאפשר לבטל אותו גם בלי שמישהו הפר משהו. זכות כזאת לבעל הבית תקפה רק אם יש זכות דומה גם לשוכר. ואז בעל הבית צריך להודיע לפחות 90 יום מראש, והשוכר לפחות 60 יום מראש.

ביטול בלי סיבה הוא לא כמו הפרת חוזה. איחור בתשלום, נזק או הפרה אחרת נבדקים לפי החוזה והחוק, לא לפי ההודעה המוקדמת. גם להעביר את הדירה לשוכר מחליף צריך את ההסכמה של בעל הבית, מראש ובכתב. אבל אם הוא מסרב בלי סיבה סבירה, החוק מאפשר לשוכר להעביר את השכירות גם בלי ההסכמה שלו. אם החוזה אוסר העברה, אפשר לבקש מבית המשפט לאשר אותה. כדי לחסוך ויכוחים, כדאי לכתוב בחוזה מראש איך מחליפים שוכר.

בסוף השכירות מחזירים את הדירה ריקה מאנשים ומחפצים, חוץ מהציוד של בעל הבית. מסירת מפתחות, צילום המונים ותיעוד מצב הדירה מסיימים את השכירות בצורה מסודרת לשני הצדדים. סעיף קטן שלא קראתם יכול להפוך לוויכוח גדול, אז עדיף שיהיה ברור מההתחלה.

מה לבדוק לפני שחותמים

אפשר לקרוא את החוזה לפי חמש שאלות:

1. מי הצדדים ומה בדיוק משכירים.
2. כמה משלמים ומתי.
3. אילו תשלומים שוטפים חלים עליכם.
4. איזו ערבות נותנים ומתי אפשר להשתמש בה.
5. איך השכירות נגמרת או מוארכת.

כשסעיף מדבר על ציוד, תקלה או תשלום, חפשו בו שלושה דברים: הסכום, המועד, ומי אחראי.

החוק קובע מסגרת, אבל לא כל ההוראות חלות על כל חוזה. יש חריגים, למשל לשכירות קצרה מאוד, לשכירות ארוכה במיוחד ולסוגי מגורים מסוימים. כשיש מחלוקת, נסיבות מיוחדות או סעיף לא ברור, עורך דין יכול לעזור להבין את החוזה שלכם.

מקורות ועדכון

המידע נבדק ב־6 באוקטובר 2026 מול חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, בעיקר סעיפים 25ב עד 25יג והתוספת השנייה, אחרי תיקון מס׳ 6 משנת 2017. נוסח החוק בוויקיטקסט: https://he.wikisource.org/wiki/חוק_השכירות_והשאילה. דף התיקון של משרד המשפטים: https://www.gov.il/he/pages/rent_law.

המידע המוצג הוא לצורכי חינוך פיננסי וכללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ השקעות, ייעוץ פיננסי או המלצה. כותבי מושקעים אינם בעלי רישיון ייעוץ, והנתונים והזכויות עשויים להשתנות לפי הנסיבות האישיות והחוזה. לפני קבלת החלטה פיננסית או משפטית, אפשר להתייעץ עם בעל מקצוע מורשה.

נכתב על ידי רוי | צוות מושקעים