דירה ראשונה: למה 25% הון עצמי לא אומר שזה כל הכסף שצריך להביא

25% זה רק קו הכניסה, לא כל הסכום

כדאי לזכור

הון עצמי לדירה נשמע כמו מספר פשוט, אבל בפועל הוא מורכב מכמה שכבות שונות, ולא כולן נכנסות למשכנתא

הבלבול מתחיל במספר שנשמע מסודר

כשאומרים לכם שצריך 25% הון עצמי לדירה, קל לחשוב שהעניין די פשוט. אם הדירה עולה 2.1 מיליון שקל, אז צריך להביא 525 אלף שקל, והיתר כבר יגיע מהבנק.

זאת נקודת פתיחה אמיתית, אבל לא תמיד התמונה המלאה.

לא מעט קונים מגלים מאוחר מדי שהמספר שעליו דיברו איתם בהתחלה הוא רק המינימום שנדרש כדי שהמשכנתא בכלל תוכל להיבנות. הוא לא בהכרח כולל את כל הכסף שצריך להיות זמין סביב העסקה עצמה.

מה בכלל נחשב הון עצמי

הון עצמי הוא החלק ממחיר הדירה שלא ממומן דרך משכנתא.

לפי מגבלות המימון שמיוחסות לבנק ישראל, רוכש דירה יחידה יכול בדרך כלל לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס, משפר דיור עד 70%, ורוכש דירה להשקעה עד 50%.

זה אומר שבדירה ראשונה הון עצמי של 25% הוא בדרך כלל קו המינימום. אצל משפרי דיור מדובר בדרך כלל ב-30%, ואצל משקיעים ב-50%.

שתי דרכים להשוואה

דירה יחידה

• •מימון עד 75%
• •הון עצמי מינימלי: 25%
• •בדוגמה של 2.1 מיליון: 525 אלף שקל

משפר דיור / משקיע

• •משפר דיור: מימון עד 70%
• •משקיע: מימון עד 50%
• •בדוגמה של 2.1 מיליון: 630 אלף או 1.05 מיליון שקל

המספר הזה חשוב, כי הוא מגדיר את תקרת המשכנתא. אבל מכאן מגיעה הטעות הנפוצה: אנשים שומעים "25%" ומתרגמים את זה ל"זה כל מה שצריך להביא".

למה 25% לא תמיד מספיק בפועל

מחיר הדירה הוא רק חלק מהעסקה.

גם אם הבנק מוכן לממן עד הרף המקסימלי, יש הוצאות שלא נכנסות לתוך המשכנתא עצמה, או שלא תמיד כדאי לגלגל אליהן את כל הלחץ. למשל, שכר טרחה לעורך דין, שמאות, הובלה, תיקונים ראשונים, ריהוט בסיסי, ולעיתים גם תקופה שבה משלמים במקביל שכירות ומשכנתא.

אף אחד לא שולח לכם מכתב שאומר: הנה, זה הסכום שבו העסקה מתחילה, וזה הסכום שבו החיים סביבה באמת פוגשים את החשבון.

כלומר, אפשר לעמוד בתנאי ההון העצמי של הבנק, ועדיין להרגיש שחסר כסף כבר בשלב החתימה או בחודשים הראשונים אחרי הכניסה לדירה.

דוגמה פשוטה שמחדדת את הפער

ניקח דירה במחיר של 2.1 מיליון שקל.

אם מדובר בדירה יחידה, ומניחים תקרת מימון של 75%, המשכנתא המקסימלית בדוגמה הזאת היא 1.575 מיליון שקל. המשמעות היא שהמינימום להון עצמי הוא 525 אלף שקל.

זה מספר גדול, אבל הוא עדיין לא אומר שכל העסקה סגורה.

אם סביב אותה רכישה יש גם הוצאות נלוות של עשרות אלפי שקלים, או תקופה קצרה של תשלומים כפולים, היתרה שנראתה מספיקה על הנייר יכולה להפוך מהר מאוד לצפופה הרבה יותר.

השוואה במספרים

מחיר הדירה

מחיר בדוגמה2,100,000₪

הון עצמי מינימלי

25% בדירה יחידה525,000₪

הנקודה כאן לא דרמטית, אלא טכנית: המשכנתא מממנת חלק ממחיר הנכס. היא לא מממנת אוטומטית כל שקל שקשור למעבר עצמו.

איפה זה נהיה אפילו יותר רגיש

הפער הזה נהיה בולט במיוחד אצל משפרי דיור.

על הנייר, יש להם דירה קיימת, ולכן קל לחשוב שהם באים לעסקה החדשה מעמדה נוחה יותר. בפועל, לפעמים הכסף שיושב בדירה הישנה עדיין לא נזיל, כי המכירה עוד לא הושלמה, או כי יש פער בין תאריכי קנייה ומכירה.

במצב כזה, גם מי שיש לו נכס קיים יכול להיתקע עם צורך במזומן שיגשר על התקופה.

אצל משקיעים הסיפור פשוט יותר, אבל כבד יותר: אם תקרת המימון היא 50%, חצי ממחיר הדירה צריך להגיע מהבית. בדירה של 2.1 מיליון שקל, זה כבר 1.05 מיליון שקל לפני שדיברנו על שאר ההוצאות.

המספר שכדאי לזכור

₪1,050,000

הון עצמי של 50% בדירה ב-2.1 מיליון

מה השאלה שיותר נכון לשאול

במקום לשאול רק "כמה הון עצמי צריך", הרבה יותר מועיל לשאול "כמה כסף באמת צריך שיהיה זמין כדי לעבור את העסקה בלי להיחנק".

זאת שאלה אחרת, והיא בדרך כלל מדויקת יותר.

היא לא עוסקת רק במגבלת המימון, אלא גם בכרית הביטחון שסביב העסקה. כי גם אם אפשר טכנית להיכנס לדירה עם כל שקל אחרון שנשאר, זה לא אומר שהחודשים שאחרי הכניסה ייראו יציבים.

מה אפשר לבדוק לפני שמתחייבים

אפשר להפריד את הבדיקה לשלושה מספרים:

1. מה מחיר הדירה.
2. מה תקרת המימון האפשרית לפי סוג הרכישה.
3. מה ההוצאות שלא נכנסות ישירות למשכנתא, אבל כן ייצאו מהחשבון.

אם שלושת המספרים האלה יושבים באותה טבלה, הרבה יותר קל לראות אם ההון העצמי באמת מספיק, או שהוא מספיק רק לפי ההגדרה הצרה של הבנק.

אפשר גם לבדוק מראש מה קורה אם יש עיכוב של חודשיים, הוצאה בלתי צפויה, או צורך להשאיר רזרבה ליום שאחרי המעבר. לפעמים דווקא הבדיקה הזאת משנה יותר מכל מיקוח קטן על ריבית.

שלב אחר שלב

1. 1

   שלב 1

   לרשום את מחיר הדירה שממנו מתחילים.

2. 2

   שלב 2

   לחשב את תקרת המימון האפשרית לפי סוג הרכישה.

3. 3

   שלב 3

   להוסיף בנפרד את כל ההוצאות שלא נכנסות ישירות למשכנתא.

4. 4

   שלב 4

   להשאיר רזרבה לחודשים הראשונים אחרי המעבר.

מה שווה לזכור מהמספר הזה

25% הוא מספר חשוב, אבל הוא לא שם נרדף ל"כל הכסף שצריך לדירה".

הוא אומר משהו על גבול המימון האפשרי, לא בהכרח על כל המזומן שצריך כדי לעבור את העסקה בצורה יציבה. ברגע שמבדילים בין שני הדברים האלה, הרבה יותר קל להבין אם התקציב באמת עומד ברכישה, או רק כמעט עומד בה.

התוכן מיועד לחינוך פיננסי בלבד ואינו מהווה ייעוץ או המלצה. כותבי מושקעים אינם בעלי רישיון ייעוץ. המספרים עשויים להשתנות לפי הנתונים, סוג העסקה והמצב האישי. לפני החלטה כספית, שווה להתייעץ עם בעל רישיון מתאים.

נכתב על ידי רוי | צוות מושקעים